• Prawo cywilne
  • Artykuł pochodzi z numeru IUSTITIA 2(8)/2012, dodano 1 sierpnia 2012.

Wpływ stosunku podnajmu na obowiązek zwrotu lokalu użytkowego i roszczenia związane z bezumownym korzystaniem

dr Tomasz Szanciło

(inne teksty tego autora)

Konstrukcja umowy najmu i roszczeń z nią związanych nie budzi większych wątpliwości zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie. Sytuacja komplikuje się jednak, gdy rzecz, która stanowi przedmiot umowy najmu, zostaje oddana w podnajem. Jeżeli pomimo ustania obydwu tych stosunków rzecz nie zostanie zwrócona wynajmującemu, powstają wówczas wątpliwości, z jakiego rodzaju roszczeniami i przeciwko któremu podmiotowi może wystąpić wynajmujący, aby rzecz odzyskać i jakich kwot, z jakich tytułów i przeciwko komu może w związku z tym dochodzić, czemu poświęcony został niniejszy artykuł.

[hidepost=1]

Charakter umowy najmu i umowy podnajmu

Umowa najmu jest to umowa typowa, nazwana, regulowana przepisami Kodeksu cywilnego. Generalnie można przyjąć, że przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome, zbiory rzeczy, nieruchomości i ich części składowe. Zasadą wynikającą z art. 659 § 1 KC jest, że stosunek najmu nawiązuje się na podstawie umowy zawartej między stronami. Jednak w pewnych wyjątkowych sytuacjach, określonych ściśle w przepisach prawa, stosunek najmu może powstać także z mocy prawa1.

Jedną z cech charakterystycznych stosunku najmu jest możliwość oddania rzeczy w tzw. podnajem, co wprost przewidziane zostało w art. 668 § 1 KC, gdzie wprowadzono zasadę, że najemca może oddać przedmiot najmu w całości lub w części do bezpłatnego używania lub w podnajem, o ile umowa najmu mu tego wyraźnie nie zabrania. Jak wskazał SA w Warszawie2, przepis ten nie ustanawia bezwzględnego zakazu oddawania rzeczy najętej w podnajem. Stanowi on jedynie, że umowa najmu może zabraniać zawierania z osobą trzecią umów przewidzianych w tym przepisie (oddawania do bezpłatnego używania lub w podnajem). Uregulowanie to dotyczy stosunków pomiędzy wynajmującym a najemcą, a nie pomiędzy najemcą a osobą trzecią (podnajemcą). Zasada określona w tym przepisie nie ma jednak zastosowania do najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, gdyż w tym przedmiocie przewidziana została odrębna regulacja, zawarta w art. 6882 KC. Zgodnie z tym przepisem, najemca lokalu może oddać w podnajem cały lokal lub jego część, gdy uzyskał na to zgodę wynajmującego, chyba, że chodzi o osobę, względem której najemca lokalu jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym – wówczas zgoda taka nie jest wymagana, jako że jednym ze sposobów wykonania obowiązków alimentacyjnych ciążących na najemcy może być dostarczenie mieszkania uprawnionemu. Zgoda taka może zostać wyrażona już w umowie najmu, ale nic nie stoi na przeszkodzie w jej udzieleniu już w trakcie trwania stosunku najmu. Z brzmienia art. 6882 KC wynika, że wynajmujący może w zasadzie dowolnie, bez podania i uzasadnienia przyczyn, odmówić wyrażenia zgody na podnajem lub bezpłatne używanie3. Tym niemniej SN wskazał, że sąd uznając, iż odmowa wyrażenia przez wynajmującego zgody na zawarcie umowy podnajmu lub użyczenia lokalu nie znajduje uzasadnionej przyczyny, zobowiązuje wynajmującego do wyrażenia takiej zgody, z zastrzeżeniem, że prawomocne orzeczenie sądu zastąpi tę zgodę4. Przyjąć dodatkowo należy, że umowa podnajmu (lub oddania w bezpłatne używanie) zawarta bez zgody wynajmującego nie jest ani nieważna, ani bezskuteczna. W doktrynie wyrażono pogląd, że zawarta jest pod warunkiem zawieszającym5.

Jeżeli mamy do czynienia z lokalem mieszkalnym, konsekwencje braku wymaganej zgody na podnajem (lub oddanie do nieodpłatnego używania), także w przypadku najmu okazjonalnego lokalu, wynikają z art. 11 ust. 2 pkt 3 ­OchrLokU, zatem właściciel lokalu może, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela. Analogicznej regulacji ustawowej brak jest w odniesieniu do lokalu użytkowego, jednak zawarcie umowy podnajmu bez zgody wynajmującego może zostać uznane za nienależyte wykonywanie umowy najmu.

Z punktu widzenia dalszych rozważań istotne jest ustalenie, jaka jest wzajemna relacja wszystkich stron stosunków między sobą, a więc wynajmującego, najemcy i podnajemcy. W wyniku zawarcia umowy najmu pomiędzy wynajmującym a najemcą, a następnie umowy podnajmu pomiędzy najemcą a podnajemcą, mamy do czynienia z dwoma stosunkami prawnymi: stosunkiem najmu i stosunkiem podnajmu. Tak naprawdę są to dwie umowy najmu, zaś najemca występuje w podwójnej roli: najemcy w stosunku do pierwotnego wynajmującego i wynajmującego w stosunku do podnajemcy. W związku z tym oczywiste jest, że przez zawarcie umowy podnajmu nie powstaje żaden stosunek umowny (obligacyjny) pomiędzy wynajmującym a podnajemcą. Najem, jako stosunek prawny o charakterze obligacyjnym, powstaje na podstawie umowy wynajmującego i najemcy, i tylko te osoby, będące stronami stosunku najmu, mają wobec siebie wynikające z tego stosunku uprawnienia i obowiązki6. Analogiczne stwierdzenie odnieść należy do umowy podnajmu, stanowiącej wzajemną relację najemcy i podnajemcy. Zatem w wyniku zawarcia tych dwóch umów najmu (jednej nazywanej umową podnajmu) nie powstaje żadna więź obligacyjna pomiędzy wynajmującym a podnajemcą. Osoba trzecia w stosunku do wynajmującego, tj. podnajemca, ponosi jednak względem niego odpowiedzialność przewidzianą w art. 668 § 1 zd. 2 KC.

[/hidepost]