Kilka uwag o możliwości i konsekwencjach egzekucyjnego przejęcia nieruchomości przez administratora hipoteki ustanowionego na podstawie art. 68² ustawy o księgach wieczystych i hipotece

Artykuł stanowi próbę omówienia lapidarnej i różnorako interpretowanej w piśmiennictwie regulacji art. 68² ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w kontekście uprawnienia administratora hipoteki do przejęcia nieruchomości w toku egzekucji. Przedmiotem opracowania jest status administratora hipoteki jako wierzyciela hipotecznego, wynikająca stąd prerogatywa do przejęcia egzekwowanego prawa, sposób realizacji tego uprawnienia, konsekwencje przejęcia oraz możliwość umownej modyfikacji kompetencji zastępcy pośredniego i skuteczność tego rodzaju ograniczeń kontraktowych względem osób trzech. Rozważane są także zagadnienia związane z treścią i formą umowy powołującej administratora hipoteki, z wykonaniem tej umowy przez administratora po przejęciu egzekwowanej nieruchomości oraz z możliwością zaliczenia przez administratora własnej wierzytelności, jak i wierzytelności innych powołujących go wierzycieli, na poczet ceny nabycia.
[hidepost]

Wstęp

Wprowadzony z dniem 20.2.2011 r. art. 68² ustawy o księgach wieczystych i hipotece¹ ukonstytuował instytucję ­administratora hipoteki w szerokim ujęciu. Co należy bowiem podkreślić, na odmiennych zasadach administrator hipoteki funkcjonował już w ramach art. 7 ust. 1a ustawy z 29.6.1995 r. o obligacjach² i regulację tę ponowiono w art. 31 ustawy z 15.1.2015 r. o obligacjach³.

Piśmiennictwo omawiające status prawny administratora hipoteki, o którym mowa w art. 68² KWU, w zasadzie jednolicie definiuje jego pozycję ustrojową wskazując, że pełni on funkcję zastępcy pośredniego⁴ (choć odmiennie bywają pojmowane następstwa czynności przedsiębranych przez administratora). Podkreśla się, że administrator „wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są ­objęte zabezpieczeniem” (art. 68² ust. 2 KWU). Według znacznej części komentatorów hipoteka należy zatem do majątku administratora⁵, co wynika przede wszystkim z powinności ujawnienia w księdze wieczystej właśnie ­administratora jako wierzyciela hipotecznego oraz z faktu, że to on wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego (art. 68² ust. 3 i 5 KWU).

Pogląd traktujący administratora hipoteki jako pełnoprawnego wierzyciela hipotecznego uzyskuje istotne wsparcie w założeniach towarzyszących zmianom ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Uzasadnienie projektu legislacyjnego wprost stwierdza bowiem, że właśnie w takim charakterze (jako wierzyciel hipoteczny) administrator uczestniczył będzie w postępowaniu egzekucyjnym, dotyczącym nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz administratora⁶. Uprawnienia wynikające z hipoteki wykonywane są zatem wyłącznie przez administratora, wobec czego wierzycielom nie sposób przyznać jakichkolwiek bezpośrednich praw w stosunku do właściciela obciążonej nieruchomości, jak też względem osób trzecich⁷. Pośrednictwo wykonywane przez administratora hipoteki jest więc kwalifikowane jako powiernictwo typu zarządzającego⁸.

Pozostawiając poza nawiasem rozważań zarysowaną w piśmiennictwie polemikę dotyczącą hipoteki jako elementu majątku administratora (i wynikającego stąd statusu tego rodzaju wierzyciela oraz konsekwencji rzeczowych podejmowanych przezeń czynności), na potrzeby opracowania zaakceptowano zapatrywanie o pozycji administratora hipoteki jako pełnoprawnego wierzyciela hipotecznego, realizującego uprawnienia wynikające z hipoteki we własnym imieniu. Pogląd ten wydaje się zresztą dominować w publikacjach, zaś argumenty przytaczane na jego rzecz są dostatecznie przekonujące⁹ i znajdują odzwierciedlenie w przepisach.

Co należy podkreślić, administrator hipoteki może być wybrany spośród wierzycieli, może on pochodzić także spoza tego grona (art. 68² ust. 1 KWU). Również jednak i w pierwszym przypadku (a zatem wówczas, gdy administrator jest jednocześnie wierzycielem) odróżnić trzeba działania podejmowane w ramach funkcji administratora od aktywności samego wierzyciela. Prerogatywy administratora hipoteki wykonywane są bowiem zawsze w imieniu własnym i na rzecz wszystkich wierzycieli powołujących zastępcę pośredniego tego rodzaju (chodzi bowiem o czynności zmierzające do realizacji hipoteki, nie zaś o czynności mające na celu zaspokojenie wyłącznie wierzytelności samego administratora). Tym samym administrator będący jednocześnie wierzycielem nie zmierza jedynie do realizacji własnej wierzytelności, o ile oczywiście podejmuje działania w ramach przyjętego zlecenia, a do wykonania zobowiązania o administrowanie hipoteką. W konsekwencji więc to, czy administrator jest jednocześnie wierzycielem, czy też funkcję tę sprawuje osoba trzecia, nie ma znaczenia dla oceny charakteru działań i uprawnień administratora hipoteki. Czynności podejmowane w ramach umowy o administrowanie hipoteką w każdym wypadku dokonywane będą bowiem w oderwaniu od indywidualnych interesów administratora jako jednego z wierzycieli (choć oczywiście są one zazwyczaj zbieżne z interesem administratora – wierzyciela).

Wobec odseparowania pozycji wierzycieli od administratora hipoteki jako wyłącznego wierzyciela hipotecznego i przy akceptacji poglądu o hipotece tego rodzaju jako prawie majątkowym stanowiącym element majątku administratora, uzasadniony jest więc pogląd o przełamaniu zasady akcesoryjności hipoteki (w wymiarze podmiotowym). Kto inny pozostaje bowiem wierzycielem, kto inny zaś realizuje uprawnienia wynikające z prawa zastawniczego wierzytelności te zabezpieczającego.
[/hidepost]