Kilka uwag o możliwości i konsekwencjach egzekucyjnego przejęcia nieruchomości przez administratora hipoteki ustanowionego na podstawie art. 68² ustawy o księgach wieczystych i hipotece

(inne teksty tego autora)

[hidepost]

Warunki i następstwa egzekucyjnego przejęcia nieruchomości przez administratora hipoteki

Z uwagi na tak zarysowaną pozycję ustrojową administratora hipoteki zasadne wydaje się pytanie dotyczące jego prerogatyw w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości, zaś w szczególności odnoszące się do możliwości skorzystania z uprawnienia do przejęcia przedmiotu tej egzekucji, po myśli art. 984, art. 982 § 2 KPC, jak również art. 111h § 3 i art. 111i–111j ustawy z 6.7.1982 r. o postępowaniu ­egzekucyjnym w administracji¹⁰.

O ile bowiem przyjąć, co nie powinno budzić poważniejszych zastrzeżeń, że administrator hipoteki jest wierzycielem hipotecznym, nie ulega też wątpliwości, że z mocy ustawy (art. 922 KPC) będzie on uczestnikiem postępowania ­egzekucyjnego skierowanego do obciążonej nieruchomości. Jednocześnie, skoro status prawny administratora hipoteki rozgranicza przysługujące mu (jako wierzycielowi hipotecznemu) uprawnienia od prerogatyw reprezentowanych przezeń wierzycieli, rozważenia wymaga dopuszczalność możliwości przejęcia przez administratora nieruchomości (ściślej prawa własności tejże), prawa wieczystego użytkowania, czy też spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu¹¹, w wypadku nieskutecznych licytacji. Ewentualność taką ustawodawca przewidział bowiem niewątpliwie przed złamaniem zasady akcesoryjności hipoteki, a zatem przy założeniu, że status wierzyciela hipotecznego wiąże się każdorazowo z własną wierzytelnością, zabezpieczoną na egzekwowanej nieruchomości.

Orzecznictwo nie zajęło, jak dotychczas, stanowiska odnośnie do omawianego zagadnienia, natomiast w literaturze zarysowały się dwie koncepcje. Według T. Czecha¹², „jeżeli administrator hipoteki uczestniczy w egzekucji z obciążonego przedmiotu, który należy do osoby niebędącej dłużnikiem osobistym, jedynie administrator ma prawo do przejęcia tego przedmiotu, gdy licytacja zakończy się niepowodzeniem (art. 982 § 3 i art. 984 KPC, art. 111h § 3 i art. 111i–111j ­EgzAdmU). Prawo takie nie przysługuje zabezpieczonym wierzycielom”. Odmiennie zagadnienie to ocenia M. Kućka¹³, który wskazuje, że: „administrator może również w niektórych sytuacjach zaspokoić się z przedmiotu hipoteki przez przejęcie go na własność (art. 982 § 3 i art. 984 § 1 i 2 KPC, art. 111h § 3, art. 111i § 2 oraz art. 111j § 2 EgzAdmU). Nie nabywa jednak wtedy nieruchomości do swojego majątku (nie jest to sytuacja podobna do zlecenia kupna lub komisu kupna), lecz rzecz ta od razu stanowi przedmiot współwłasności wierzycieli, których zastępuje (na zasadzie surogacji, skoro hipoteka stanowiła składnik ich majątków) – do czasu podziału lub zbycia przez administratora (administrator przypomina zarządcę, o którym stanowi art. 203 KC). (…) proponowana tu „surogacja” wynika z jawnej wobec osób trzecich funkcji, którą piastuje administrator. Przejęcie przedmiotu hipoteki na własność jest przy tym przymusowe i następuje w wykonaniu uprawnień stanowiących treść hipoteki”.

Powołani autorzy, akceptując samą możliwość egzekucyjnego przejęcia nieruchomości przez administratora, odmiennie oceniają skutki takiego zdarzenia, przyjmując bądź to nabycie przedmiotu egzekucji przez administratora, bądź też bezpośrednio przez wierzycieli (w wyniku realizacji umowy o administrowanie hipoteką, której podstawowym celem jest zaspokojenie podmiotów powołujących administratora).

Druga z zaproponowanych konstrukcji nie wydaje się trafna. Abstrahuje ona bowiem od istoty wynikającego z ustawy stosunku zastępstwa pośredniego. Skoro administrator hipoteki działa we własnym imieniu, choć na rachunek wierzycieli, i realizuje prawo (hipotekę) stanowiące element jego mienia, to w wyniku surogacji egzekucyjnej nabywa on prawa do własnego majątku, by w dalszej kolejności rozliczyć się ze swymi mocodawcami. Z punktu widzenia organu egzekucyjnego, dla realizacji planu podziału istotna jest jednak wyłącznie wypłata środków wierzycielowi hipotecznemu, a więc administratorowi. Dalsze losy dystrybuowanej w tej sposób kwoty są zatem obojętne w kontekście oceny prawidłowości przeprowadzenia egzekucji. Niewątpliwie natomiast wierzycielom przysługuje roszczenie o zapłatę odpowiedniej (wynikającej z umowy o administrowanie hipoteką) sumy, przy czym rozliczenie to nie stanowi już elementu komorniczej windykacji zobowiązań.

Brak jest uzasadnionych podstaw do twierdzenia, by ewentualne rozliczenie się administratora z przejętej po bezskutecznych licytacjach nieruchomości poddawać innym regułom, skoro podstawę realizacji roszczeń wierzycieli wobec administratora stanowi w każdym przypadku ten sam stosunek zobowiązaniowy (umowa o powołanie administratora hipoteki), bazujący na zasadzie zastępstwa pośredniego. Nie znajduje także uzasadnienia zapatrywanie komentatora o dopuszczalności tego rodzaju surogacji z uwagi na jawną wobec osób trzecich funkcję, którą piastuje administrator. Treścią wpisu w księdze wieczystej objęta jest bowiem wyłącznie osoba administratora hipoteki (a zatem nie wierzyciele, których interesy są w ten sposób reprezentowane), wobec czego, po myśli art. 2 KWU, zasada jawności odnosi się jedynie do faktu ustanowienia hipoteki na rzecz konkretnego administratora, nie zaś do danych wierzycieli i tego, na jakich zasadach są oni reprezentowani. W konsekwencji, z powołaniem na zasadę jawności ksiąg wieczystych nie będzie można oczekiwać od osób trzecich, by wiedziały, czy też powinny były wiedzieć, jacy wierzyciele, na jakich zasadach i w jakich częściach ułamkowych mogliby przejąć nieruchomość w wypadku złożenia stosownego oświadczenia przez administratora po drugiej, nieskutecznej licytacji. Te okoliczności nie są bowiem objęte treścią wpisu hipotecznego, zaś umowa o ustanowienie administratora hipoteki nie stanowi podstawy wpisu w księdze wieczystej (podstawą tą jest wypis z aktu notarialnego, w którym właściciel nieruchomości ustanowił zabezpieczenie hipoteczne na imię ­administratora)¹⁴. Ponadto, nawet gdyby w księdze wieczystej ujawniono dane wierzycieli powołujących administratora (np. w ramach opisu zakresu zabezpieczenia hipoteki „administrowanej”), to przysądzenie własności na rzecz tych wierzycieli byłoby sprzeczne z art. 984 § 1 KPC, skoro żaden z nich nie jest ani wierzycielem hipotecznym (pozycję tę ma wyłącznie administrator), ani też wierzycielem egzekwującym (oczywiście odnośnie do wierzytelności realizowanej w ramach hipoteki ustanowionej na imię administratora). Dodatkowo, o ile umowa z administratorem hipoteki nie zawiera w tym zakresie odpowiednich postanowień, sąd dokonujący przysądzenia własności nie będzie miał wystarczających podstaw do ustalenia, w jakich udziałach (w częściach równych, według stosunku wzajemnego wartości wierzytelności, czy też na podstawie innych kryteriów) wierzyciele nabędą nieruchomość na współwłasność. Wysoce wątpliwa jest przy tym ewentualna kompetencja administratora do jednostronnego określenia warunków przejęcia egzekwowanej nieruchomości (ściślej wskazania treści współwłasności w częściach ułamkowych, jaka powstać miałaby w wyniku przejęcia egzekwowanego prawa), skoro to właśnie administrator (a nie osoby powołujące tego rodzaju powiernika) jest wierzycielem hipotecznym. Uprawnienie do przejęcia nieruchomości stanowi z pewnością jedną z ustawowych prerogatyw wierzyciela hipotecznego, przy czym realizacja tej prerogatywy przejawia się w przywileju przejęcia egzekwowanej nieruchomości do własnego majątku, nie zaś do majątków innych podmiotów (tj. bezpośrednio ze skutkiem na rzecz osób trzecich). Trudno zatem przyjąć, by administrator hipoteki został upoważniony przez ustawodawcę tak do jednostronnego określenia ułamkowych udziałów przypadających nabywcom, jak i do samego oznaczenia grona beneficjentów przejęcia egzekucyjnego (osób wskazanych spośród wierzycieli powołujących administratora). Uprawnienie wierzyciela hipotecznego, o którym mowa w art. 984 § 1 KPC, obejmuje bowiem wyłącznie prawo przejęcia przedmiotu egzekucji do własnego majątku.

[/hidepost]