Kilka uwag o możliwości i konsekwencjach egzekucyjnego przejęcia nieruchomości przez administratora hipoteki ustanowionego na podstawie art. 682 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
[hidepost]
Godzi się przytoczyć w tym miejscu trafny pogląd T. Czecha15. Autor ten wskazuje, że w świetle art. 682 ust. 3 zd. 2 KWU nie ma podstaw, by w umowie o ustanowienie hipoteki imiennie oznaczać wierzycieli, których wierzytelności podlegają zabezpieczeniu hipotecznemu. Przepis ten mówi bowiem jedynie o „zakresie zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności”. Wystarczy więc określić te wierzytelności i stosunki prawne, z których one wynikają, np. przez opisanie zdarzenia prawnego będącego ich źródłem. Imienne oznaczenie wierzycieli jest konieczne tylko w tych wyjątkowych sytuacjach, w których w inny sposób nie można określić zabezpieczonych wierzytelności. Skoro zaś ustawodawca nie przewidział obowiązku odnotowania danych wierzycieli w umowie stanowiącej podstawę wpisu hipotecznego, nie zawsze będzie możliwe ujawnienie danych tych w odpowiedniej księdze wieczystej. Również i omawiany argument przemawia przeciwko możliwości przyjęcia pełnej jawności działania administratora względem osób trzecich.
Przede wszystkim należy jednak raz jeszcze podkreślić, że skoro ustawodawca założył ujawnienie w księdze wieczystej administratora hipoteki jako wierzyciela hipotecznego (art. 682 ust. 5 KWU) i wprost wskazał, iż wykonuje on „wszelkie” prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu (art. 682 ust. 3 KWU), to nie sposób przyjąć, by uczestnikiem postępowania egzekucyjnego był administrator, zaś nabywcami nieruchomości (w wyniku przejęcia) wierzyciele (niebędący przecież uczestnikami w rozumieniu art. 922 KPC, wobec „scedowania” swych praw wynikających z hipoteki na rzecz administratora). Nabywcą nieruchomości w trybie art. 984 § 1 KPC może być wyłącznie wierzyciel egzekwujący lub wierzyciel hipoteczny. Tym samym twierdzenie o możliwości przejęcia w ten sposób egzekwowanego prawa przez inne osoby (spoza grona uczestników) nie znajduje podstawy prawnej. Sam fakt powierzenia (na zasadzie zastępstwa pośredniego) indywidualnych interesów majątkowych administratorowi nie czyni natomiast wierzycieli uprawnionymi z tytułu hipoteki, względnie nie skutkuje możliwością przypisania im statusu wierzyciela egzekwującego.
Poczynione uwagi pozwalają zatem wykluczyć ewentualność przejęcia nieruchomości z bezpośrednim skutkiem dla reprezentowanych wierzycieli.
Rozważenia wymaga natomiast koncepcja, według której to administrator hipoteki przejmuje nieruchomość do własnego majątku, z obowiązkiem rozliczenia się z reprezentowanymi przez niego wierzycielami, a zatem w zgodzie z założeniami zastępstwa pośredniego przyjętego w ustawie o księgach wieczystych i hipotece.
Regulując instytucję administratora hipoteki na zasadzie powiernictwa zrządzającego, ustawodawca założył, że administrator ten będzie traktowany tak jak typowy wierzyciel hipoteczny (według art. 682 ust. 3 KWU administrator „wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego”). W rezultacie pozycja administratora w postępowaniu egzekucyjnym musi odpowiadać sytuacji każdego innego wierzyciela hipotecznego, co przemawiałoby za przyznaniem mu także uprawnienia do przejęcia (na własny rachunek) egzekwowanej nieruchomości po drugiej, nieskutecznej licytacji. Potwierdzając omawianą prerogatywę administratora hipoteki, można zatem argumentować, że wierzyciele powołujący zastępcę pośredniego z art. 682 KWU muszą liczyć się z wszelkimi konsekwencjami nadania mu statusu wierzyciela hipotecznego, w tym więc również i z przyznanym mu przez ustawodawcę prawem do jednostronnego decydowania o ewentualnym przejęciu przedmiotu egzekucji.
Zagadnienie to nie rysuje się jednak tak jasno, gdy zważymy, że hipoteka służy wyłącznie zabezpieczeniu wierzytelności pieniężnej. Zasadą przy realizacji wierzytelności (także w drodze egzekucji) powinno być natomiast uzyskanie świadczenia w formie wynikającej z umowy, a więc odnośnie do wierzytelności hipotecznej w pieniądzu. Świadczenie „zastępcze”, obejmujące prawo do nieruchomości (własność czy też wieczyste użytkowanie, względnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), jest wyjątkiem od tej reguły. Oboczność ta istotnie wpływa przy tym na sytuację prawną wierzyciela, na rzecz którego działa zastępca pośredni. Wierzyciel ów, w wyniku przejęcia nieruchomości przez administratora, powinien liczyć się bowiem z dodatkowymi obciążeniami o rozmaitym charakterze (np. z obowiązkiem opłacenia podatku od nieruchomości czy też z powinnością utrzymania przejętego mienia w należytym stanie). Nie w każdym wypadku wierzyciele będą natomiast zainteresowani wykorzystaniem nabytego w ten sposób przedmiotu egzekucji.
Zważywszy więc na to, że hipoteka zabezpiecza wierzytelności pieniężne (co do zasady zatem, to zapłatę odpowiedniej sumy uznać należy za pierwszorzędny i podstawowy sposób wykonania zobowiązania chronionego tego rodzaju prawem zastawniczym), przy czym w wypadku administratora hipoteki jego pozycja odrywa się od sytuacji prawnej reprezentowanych wierzycieli, należy uznać, że możliwość przejęcia egzekucyjnego nieruchomości przez administratora – choć bezsprzecznie mieszcząca się w uprawnieniach tego rodzaju wierzyciela hipotecznego – może być wyłączona na mocy umowy o powołanie administratora hipoteki (art. 3531 KC). O ile bowiem wolą układających się wierzycieli będzie jedynie uzyskanie świadczenia pieniężnego, nie ma racjonalnych podstaw, by zmuszać strony tego rodzaju umowy do akceptacji szerszych uprawnień wierzyciela hipotecznego, skoro istotą roli administratora hipoteki jest działanie w ramach umocowania, zgodnie z interesem powołujących go podmiotów.
Pojawia się zatem pytanie o przypadek, w którym administrator hipoteki ma zamiar złożenia wniosku o przejęcie nieruchomości, przy czym umowa powołująca administratora wyłącza jego uprawnienia w tym zakresie. Czy w takiej sytuacji sąd nadzorujący postępowanie egzekucyjne, nie badając zakresu i formy powołania administratora, a odnosząc się wyłącznie do wpisu w księdze wieczystej (ustalając na tej podstawie status wierzyciela hipotecznego po stronie wnioskującego o przejęcie administratora), powinien wydać postanowienie o udzieleniu przybicia. Na pytanie to odpowiedzieć trzeba twierdząco. Działanie administratora według zasad zastępstwa pośredniego skutkuje bowiem nabywaniem przez niego praw do własnego majątku. Przejęcie nieruchomości w toku egzekucji oznaczać będzie więc przysądzenie własności na rzecz administratora hipoteki (a zatem nie na rzecz wierzycieli, których interesy reprezentuje ten właśnie administrator). Po uzyskaniu przysądzonego w ten sposób prawa administrator (obecnie już właściciel nieruchomości) powinien natomiast rozliczyć się z wierzycielami, czyli przenieść na współwłasność swych mocodawców nabyte w drodze przejęcia prawo, względnie prawo to spieniężyć i uzyskaną sumę podzielić między wierzycieli według uprzednich ustaleń.
Trudno więc zgodzić się z poglądem wyrażonym przez M. Kućkę, jakoby administratorowi hipoteki nie przysługiwały żadne prawa wierzyciela hipotecznego, czego konsekwencją – zdaniem tego autora – miałby być m.in. brak możliwości zrzeczenia się hipoteki przez administratora16. Jednoznaczne brzmienie art. 682 ust. 3 i 5 KWU wydaje się usuwać wątpliwości co do autonomicznych kompetencji administratora w zakresie czynności rozporządzających, których przedmiotem jest hipoteka.
Jest zatem administrator hipoteki wierzycielem hipotecznym także w rozumieniu przepisów dotyczących postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, czego konsekwencją będzie przysługujące mu uprawnienie do przejęcia przedmiotu egzekucji w wypadku nieskutecznych przetargów. Również więc wówczas, gdy umowa powołująca administratora wyłącza czy też ogranicza jego kompetencje (w tym omawiane uprawnienie do przejęcia nieruchomości), kwestia ta nie rzutuje na przebieg egzekucji i możliwość skorzystania z przywileju przejęcia egzekwowanego prawa. Ograniczenia tego rodzaju nie wywierają bowiem skutku zewnętrznego, a obowiązują jedynie w relacjach administratora z wierzycielami17.
Wydaje się zresztą mało prawdopodobne, by zarzut przekroczenia zakresu umocowania (poprzez złożenie wniosku o przejęcie nieruchomości wbrew umowie) mógł zostać postawiony administratorowi hipoteki przez wierzyciela, jako że wierzyciele powołujący administratora nie prowadzą egzekucji należności zabezpieczonej hipoteką i nie są stronami postępowania egzekucyjnego. Teoretycznie jednak może się zdarzyć, że wierzyciel powołujący administratora uczestniczy w egzekucji z nieruchomości na podstawie własnego, niezwiązanego z powołaniem zastępcy pośredniego tytułu wykonawczego i odwołując się do umowy o powołaniu administratora, zgłosi zarzut przeciwko przejęciu przez niego nieruchomości wobec naruszenia warunków kontraktowych. Czy w takiej sytuacji sąd nadzorujący postępowanie powinien odmówić udzielenia przybicia? Jeśli zaakceptować powołany już i zasługujący na aprobatę pogląd T. Czecha, udzielić należy odpowiedzi negatywnej. Relacje umowne wierzycieli z administratorem nie mają bowiem wpływu na skuteczność czynności podejmowanych przez administratora.
[/hidepost]