Kilka uwag o możliwości i konsekwencjach egzekucyjnego przejęcia nieruchomości przez administratora hipoteki ustanowionego na podstawie art. 682 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
[hidepost]
Dopuszczalność i skuteczność umownego ograniczenia egzekucyjnych prerogatyw administratora hipoteki
Niemniej należy zauważyć, że skoro treścią hipoteki jest uprawnienie do zaspokojenia z jej przedmiotu, to można postulować, by w wypadku hipoteki ustanowionej na rzecz administratora zmodyfikować treść prerogatyw powiernika poprzez wyłączenie uprawnienia do przejęcia nieruchomości (jako zastępczej formy realizacji wierzytelności). W przypadku natomiast, gdyby w ten właśnie sposób ukształtowano brzmienie wpisu hipotecznego i zastrzeżenie o braku możliwości przejęcia nieruchomości zostało odpowiednio odzwierciedlone w księdze wieczystej, sąd nadzorujący egzekucję miałby – jak się wydaje – podstawy do odmowy udzielenia przybicia administratorowi działającemu jako przejmujący nieruchomość wierzyciel hipoteczny. W takiej sytuacji brak omawianej kompetencji administratora wynikałby bowiem z treści księgi wieczystej, a nie wyłącznie z umowy wiążącej zastępcę pośredniego z wierzycielami. W konsekwencji natomiast wyłączone byłoby powoływanie się na brak wiedzy o prerogatywach egzekucyjnych administratora (art. 2 KWU), w czym można by upatrywać podstawy dla wykluczenia ewentualności przybicia egzekwowanego prawa na rzecz tego zastępcy pośredniego.
Trzeba jednak zaznaczyć, że po pierwsze, w aktualnym stanie prawnym brak jest normy pozwalającej wprost na ujawnienie w księdze wieczystej tak rozumianych ograniczeń w wykonywaniu hipoteki, po drugie zaś, nawet przy zmianie stanu prawnego powstanie wątpliwość dotycząca dopuszczalności wpisu wyłączającego możliwość przejęcia nieruchomości przez administratora hipoteki. Uprawnienie wierzyciela hipotecznego do przejęcia egzekwowanej nieruchomości trudno bowiem uznać za element treści wpisu hipotecznego.
Wydaje się jednak, że nieuregulowany dotychczas na podobnych zasadach stosunek powiernictwa, cechujący relacje administratora hipoteki z powołującymi go wierzycielami, skłania ku bardziej elastycznemu podejściu do zagadnienia kompetencji administratora hipoteki, także w kontekście wieczystoksięgowym. Skoro bowiem to wierzyciele decydują o ostatecznym kształcie uprawnień ich zastępcy, uzasadniony zdaje się wniosek o dopuszczalności wyposażenia wierzycieli tych w instrumenty pozwalające na skuteczne wyznaczenie granic czynności rozporządzających podejmowanych przez tego specyficznego wierzyciela hipotecznego. Racjonalne wydawałoby się zatem stworzenie możliwości ujawnienia odpowiednim wpisem w księdze wieczystej istotnych ograniczeń, jakim podlega administrator, w tym takich, jak brak uprawnienia do egzekucyjnego przejęcia nieruchomości, czy też wyłączenie możliwości zrzeczenia się hipoteki. Tylko w takim wypadku bowiem pozycja wierzycieli byłaby należycie chroniona, oczywiście jeżeli przyjąć, że wpis tego rodzaju wywołałby skutki z art. 2 KWU jako element wpisu hipotecznego. Przy założeniu tego rodzaju sąd wieczystoksięgowy miałby podstawy dla odmowy wykreślenia hipoteki w sytuacji, gdy administrator zrzekł się jej wbrew ograniczeniu ujawnionemu stosownym wpisem, zaś sąd nadzorujący egzekucję obowiązany byłby oddalić wniosek o przejęcie nieruchomości przez administratora, który w świetle wpisu nie ma uprawnień do zgłoszenia takiego żądania.
W opracowaniach podnoszono wprawdzie postulaty uznawania czynności rozporządzających administratora, a dokonanych bez zgody powołujących go wierzycieli, za działania rzekomego pełnomocnika (a więc za bezskutecznie zawieszone w wypadku czynności dwustronnych i nieważne w wypadku czynności jednostronnych), jednak w kontrze słusznie zwrócono uwagę, że ograniczenia wynikające z umowy powołującej administratora nie rzutowałby na relacje tego powiernika z osobami trzecimi18. Być może zatem kompromisowego rozwiązania należy poszukiwać w przepisach dotyczących ksiąg wieczystych, a ściślej w art. 2 KWU. Nie ulega bowiem wątpliwości, że wobec konstytutywnego wpisu hipoteki (art. 67 KWU) wyłącznie lektura odpisu z odpowiedniej księgi wieczystej pozwoli ustalić, czy hipotekę ustanowiono na imię administratora oraz czy osoba wywodząca swe prawa z tej funkcji rzeczywiście jest zastępcą pośrednim z art. 682 KWU. Zarówno organ egzekucyjny jak i sąd nadzorujący egzekucję, a także strony potencjalnych czynności prawnych zobowiązane są zatem zapoznać się z treścią odpowiednich wpisów, by ustalić osobę wierzyciela hipotecznego. W konsekwencji, o ile wpisy te obejmowałyby również ograniczenia kompetencji administratora w zakresie czynności rozporządzających, taka forma zabezpieczenia interesów wierzycieli mogłaby stanowić dostateczną gwarancję kontroli nad działaniami powiernika.
W tym kontekście warto rozważyć, czy podstawy wpisu ograniczeń prerogatyw administratora nie należałoby upatrywać w regulacji art. 682 ust. 3 zd. 2 KWU. Przepis ten przewiduje, że w umowie o ustanowienie hipoteki należy również określić zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności. Regulacje rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 15.2.2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym19 nakazują natomiast ujawnienie tego zakresu w polu 4.4.1.13 (§ 51 pkt 1 lit. m).
[/hidepost]