Kilka uwag o możliwości i konsekwencjach egzekucyjnego przejęcia nieruchomości przez administratora hipoteki ustanowionego na podstawie art. 68² ustawy o księgach wieczystych i hipotece

(inne teksty tego autora)

[hidepost]
Rozwiązanie to jest różnie interpretowane w piśmiennictwie. Podnosi się, że umowa powinna rozstrzygać kwestię podziału sumy hipotecznej pomiędzy poszczególnych wierzycieli, względnie pomiędzy poszczególne wierzytelności, podział środków uzyskanych z egzekucji lub dobrowolnej spłaty oraz zaliczenia środków tych na rzecz poszczególnych wierzytelności, a także sposób podziału hipoteki pomiędzy zabezpieczonych wierzycieli. Proponowane jest również wskazanie, jakie wierzytelności objęte są hipoteką²⁰. Zaprezentowano także warte odnotowania i trafne zapatrywanie, jakoby ustawowe pojęcia „oznaczenia wierzytelności” i „zakresu zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności w przypadku ustanowienia hipoteki na rzecz administratora hipoteki” nie były tożsame. Ustawodawca miałby bowiem uznać, że granice zabezpieczenia powinny być znane nie tylko stronom umowy ustanawiającej hipotekę na rzecz administratora hipoteki, lecz również każdej osobie przeglądającej księgę wieczystą²¹.

O ile więc przyjąć, że pod pojęciem „zakresu zabezpieczenia” ustawodawca rozumie także „zakres wykonywania” owego zabezpieczenia (w tym dopuszczalne czynności rozporządzające powierniczego wierzyciela hipotecznego) wydaje się, że z uwagi na niezbyt jasną i pojemną redakcję omawianych norm nie ma zasadniczych przeszkód, by w tym trybie ujawnić także ograniczenia prerogatyw administratora hipoteki dotyczące realizacji wierzytelności hipotecznej, w tym w ramach postępowania egzekucyjnego. Można zatem bronić przekonania, że w pojęciu „zakresu zabezpieczenia” mieści się również sposób realizacji uprawnień wynikających z hipoteki w przypadku, gdy zabezpieczenie ma charakter powierniczy (zrywający z zasadą akcesoryjności w wymiarze podmiotowym). Jak już bowiem argumentowano, skoro przedmiotem hipoteki są wierzytelności pieniężne, oczekiwanym rezultatem egzekucji jest przede wszystkim uzyskanie odpowiedniej sumy wyrażonej w walucie. Przejęcie rzeczy w naturze stanowi natomiast jedynie surogat tego rodzaju świadczenia, o tyle swoisty, że o pełnej surogacji można mówić tylko w przypadku zaliczenia na poczet ceny nabycia całej wierzytelności wierzyciela przejmującego nieruchomość po drugiej, nieskutecznej licytacji.

Wydaje się zatem, że ustawowe pojęcie „zakresu zabezpieczenia”, o którym mowa w art. 68² ust. 3 zd. 2 KWU, można odnosić także do formy świadczenia, jaka wynika z wierzytelności zabezpieczanej hipoteką (świadczenie pieniężne). Przy takiej natomiast interpretacji należałoby dopuścić możliwość ujawnienia w księdze wieczystej ograniczeń nałożonych na administratora hipoteki w zakresie prerogatyw przyznanych mu przez wierzycieli „administrowanych”, w tym ograniczeń dotyczących możliwości przejęcia przedmiotu egzekucji, względnie zaliczenia wierzytelności na poczet ceny nabycia. Potraktowanie tych elementów stosunku powiernictwa jako składowych wpisu hipotecznego mogłoby stanowić odpowiedni instrument ochrony wierzycieli powołujących ­administratora hipoteki (o ile oczywiście uznać, że wpis tego rodzaju definiowałby treść uprawnień administratora skutecznych erga omnes).

Pamiętać trzeba jednak, że podstawę wpisu administratora hipoteki w księdze wieczystej stanowi umowa o ustanowienie hipoteki, zawarta przez administratora (powołanego wcześniejszym kontraktem, sporządzonym w formie pisemnej) z właścicielem obciążonej nieruchomości (nie zaś umowa ustanowienia administratora). O takim kontrakcie wprost stanowi bowiem art. 68² ust. 3 KWU. W konsekwencji więc, aby stosowne ograniczenia kompetencji zastępcy pośredniego tego rodzaju mogły znaleźć się w księdze wieczystej, niezbędne jest, by ów administrator opisał je w umowie o ustanowienie hipoteki, odzwierciedlając odpowiednie postanowienia kontraktu powołującego administratora hipoteki. Zważywszy natomiast, że wierzyciele wybierający administratora nie są stroną tej ostatniej czynności, należyta dbałość o ich interesy wymagałby także kontroli treści umowy o ustanowienie hipoteki.

Podsumowując zatem, trzeba stwierdzić, że choć samo uprawnienie administratora hipoteki do egzekucyjnego przejęcia nieruchomości nie budzi wątpliwości, to postulat umożliwienia ujawnienia w księdze wieczystej ograniczeń jego kompetencji (w tym uprawnienia do przejęcia nieruchomości) wydaje się trafny. Klasyczny model hipoteki, zakładający jej pełną akcesoryjność, harmonizuje z autonomicznym uprawnieniem wierzyciela do przejęcia (oczywiście w określonych warunkach) egzekwowanej nieruchomości. W wypadku administratora hipoteki sytuacja przedstawia się jednak odmiennie. Ustawodawca zerwał tu bowiem z zasadą akcesoryjności w wymiarze podmiotowym (co stanowi oczywistą konsekwencję zapewnienia możliwości zabezpieczenia wierzytelności kilku podmiotów jedną hipoteką), wymagając od administratora jedynie odpowiedniego umocowania (umowa), bez konieczności legitymowania się wierzytelnością. W konsekwencji administrator podejmować może różne decyzje, w tym i takie, które mogą być sprzeczne z wolą wierzycieli. Skoro zaś sama umowa o ustanowienie administratora wywołuje skutki wyłącznie w relacjach wierzyciele – administrator, zasadne jest poszukiwanie instrumentu ochrony wierzycieli także wobec osób trzecich. Funkcję taką mógłby natomiast pełnić odpowiedni wpis w księdze wieczystej.

[/hidepost]