Kilka uwag o możliwości i konsekwencjach egzekucyjnego przejęcia nieruchomości przez administratora hipoteki ustanowionego na podstawie art. 682 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
[hidepost]
Realizacja zobowiązania administratora po przejęciu nieruchomości i możliwość zaliczenia wierzytelności własnej oraz wierzytelności innych wierzycieli na poczet ceny nabycia
Odrębnego omówienia wymaga kwestia wykonania umowy przez administratora, który dokonał przejęcia egzekucyjnego i obowiązany jest rozliczyć się ze swoimi mocodawcami. Pojawia się tu bowiem kilka istotnych i niejednoznacznych zagadnień.
Na pierwszy plan wysuwa się problem formy umowy o powołanie administratora hipoteki. Dla kontraktu tego rodzaju ustawodawca przewidział obowiązek sporządzenia go na piśmie pod rygorem nieważności (art. 682 ust. 2 KWU), jednak forma ta nie może być uznana za gwarantującą istnienie po stronie wierzycieli roszczenia o przeniesienie (w odpowiednich udziałach) nabytego przez administratora prawa. Umowa o ustanowienie administratora hipoteki, w zakresie obowiązków którego mieścić się ma także powinność przeniesienia własności nieruchomości uzyskanej w drodze przejęcia, musi odpowiadać wymogom art. 158 KC, jako że będzie miała ona charakter umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, na wypadek uzyskania egzekwowanego prawa w trybie art. 984 § 1 KPC. Niedochowanie formy aktu notarialnego przy prawomocnym przysądzeniu nieruchomości na rzecz administratora hipoteki, pozbawi więc wierzycieli narzędzia umożliwiającego skuteczne ubieganie się o dalsze przeniesienie własności (ściślej, wobec wielości wierzycieli, odpowiednich udziałów we współwłasności) przez administratora na rzecz podmiotów ustanawiających tego zastępcę pośredniego (art. 64 KC). W takiej sytuacji administrator może więc pozostać właścicielem nieruchomości, wbrew intencjom jego mocodawców. Wierzyciele nie będą zaś dysponować skutecznym względem administratora narzędziem, dzięki któremu mógłby on zostać zmuszony do sprzedaży nieruchomości i dystrybucji uzyskanych w ten sposób środków pomiędzy powołujące go podmioty. Co więcej, do przejęcia dojść może przecież przy zaangażowaniu środków wierzycieli, którzy odpowiednią kwotę wyasygnowali uprzednio na ten cel z własnego majątku (co szczególnie prawdopodobne wówczas, gdy administrator nie będzie jednym z wierzycieli lub gdy wierzytelność administratora nie znajdzie pokrycia w cenie nabycia).
Drugie zagadnienie dotyczy treści prawa, jakie powstać ma w wyniku przeniesienia nieruchomości przejętej przez administratora na rzecz umocowujących go podmiotów. Niewątpliwie powołanie administratora hipoteki dopuszczalne jest w wypadku co najmniej dwóch wierzycieli, finansujących jedno przedsięwzięcie. W konsekwencji przeniesienie nabytego prawa przez administratora na rzecz wierzycieli dokonane być powinno na współwłasność, w odpowiednich częściach ułamkowych. Zważywszy zatem na ewentualność przymusowej realizacji roszczenia wierzycieli ustanawiających zastępcę pośredniego niezbędne jest, by już w umowie o powołanie administratora określić wysokość ułamków, jakie we wspólnym prawie przypaść miałyby poszczególnym mocodawcom. W przeciwnym razie powstać mogą istotne wątpliwości co do zakresu roszczenia każdego z uprawnionych, a w rezultacie również co do sposobu sformułowania żądania pozwu. Wątpliwości te spotęgują się w sytuacji, gdy jednym z wierzycieli będzie sam administrator, który kwestionować może uprawnienie innych wierzycieli do uzyskania określonego udziału we współwłasności przedmiotu egzekucji.
Kolejna istotna kwestia związana z udziałem administratora hipoteki w postępowaniu egzekucyjnym skierowanym do nieruchomości to zagadnienie możliwości zaliczenia „własnej” wierzytelności na poczet ceny nabycia. O ile bowiem nie ulega wątpliwości, że hipoteka wchodzi do majątku administratora, o tyle jednak – wobec przełamania zasady akcesoryjności – rozważenia wymaga, czy kompetencje administratora obejmują również uprawnienie do rozporządzenia wierzytelnością w ten właśnie sposób. W piśmiennictwie wyrażono zapatrywanie wykluczające taką ewentualność, argumentując, że administrator hipoteki nie jest uprawniony do rozporządzania wierzytelnością22, wobec czego wyłączona byłaby i ta forma realizacji (cudzego przecież) roszczenia. Pogląd ten wydaje się korelować z regulacją ustawową, która mówi wyraźnie o zaliczeniu „własnej” (art. 968 § 1 KPC), a więc nie cudzej wierzytelności.
Niemniej przytoczone zapatrywanie godzi się uzupełnić o wyjątek dotyczący wierzytelności samego administratora. W sytuacji bowiem, gdy powołany został on spośród grona wierzycieli, hipoteka zabezpiecza nie tylko cudze wierzytelności, ale i prawo kształtujące przysługujące administratorowi. Wydaje się zatem, że w przypadku administratora będącego jednocześnie wierzycielem nie ma powodów, by odmówić mu prawa do zaliczenia własnej wierzytelności na poczet ceny nabycia.
Co się zaś tyczy wierzytelności innych wierzycieli, których interesy reprezentuje administrator, to możliwości zaliczenia ich na poczet ceny nabycia trzeba by poszukiwać w odpowiednio stosowanym art. 968 § 2 KPC. Wprawdzie oczywiste jest, że przepis ten dotyczy wyłącznie tych „innych wierzycieli”, którzy uczestniczą w postępowaniu egzekucyjnym i których wierzytelności znajdują pokrycie w cenie nabycia, niemniej systemowa wykładnia przepisów dotyczących administratora hipoteki zdaje się potwierdzać omawianą ewentualność.
Choć nie ulega wątpliwości, że wierzyciele powołujący administratora hipoteki nie są wierzycielami hipotecznymi w ramach hipoteki ustanowionej na rzecz administratora (hipoteka ta, co już omówiono, stanowi bowiem składnik mienia administratora) i nie przysługuje im status uczestnika postępowania egzekucyjnego w ramach wierzytelności zabezpieczonej hipoteką „administrowaną”, to jednak zważywszy na istotę stosunku zastępstwa pośredniego, wyrażającą się w reprezentowaniu szerszej grupy podmiotów, takie rozumienie art. 968 § 2 KPC wydaje się być zgodne z podstawową funkcją administratora hipoteki, którą jest dążenie do ochrony interesów majątkowych mocodawców. Administrator działa przecież na rzecz powołujących go wierzycieli i uczestnicząc w postępowaniu egzekucyjnym, zmierza do realizacji praw osób trzecich „ukrytych” pod hipoteką ustanowioną na imię administratora. Trudno byłoby wobec tej sytuacji zakładać, że wierzytelności „administrowane” wyłączone są spod zastosowania art. 968 § 2 KPC. Zaliczenie wierzytelności na poczet ceny nabycia niewątpliwie uznać należy za szczególną formę wykonywania tego rodzaju prawa podmiotowego. Wprawdzie sama wierzytelność zabezpieczona hipoteką ustanowioną w trybie art. 682 KWU nie wchodzi do majątku administratora, jednak niewątpliwie realizacja uprawnień wynikających z hipoteki ma na celu zaspokojenie wierzyciela. Można zatem przyjąć, że choć wierzyciele ustanawiający administratora nie uczestniczą w postępowaniu egzekucyjnym, to przysługujące im wierzytelności są w postępowaniu tym „reprezentowane”. Wydaje więc, że brzmienie art. 968 § 2 KPC jedynie przez przeoczenie nie zostało dostosowane do instytucji administratora hipoteki, przy czym systemowa wykładnia tego przepisu przemawia za dopuszczalnością zaliczenia wierzytelności „administrowanych” na cenę nabycia (oczywiście przy wyrażeniu, w odpowiedniej formie, zgody przez wierzycieli powołujących administratora i przy dochowaniu ustawowego terminu dla tej czynności; zasadnie podnosi się bowiem w opracowaniach, że każdy z wierzycieli może upoważnić administratora do rozporządzania zabezpieczoną wierzytelnością; administrator mógłby też być upoważniony do rozporządzania wierzytelnościami w imieniu i na rzecz wierzycieli, na podstawie udzielonych mu w tym celu pełnomocnictw23).
[/hidepost]