Kilka uwag o możliwości i konsekwencjach egzekucyjnego przejęcia nieruchomości przez administratora hipoteki ustanowionego na podstawie art. 682 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
[hidepost]
Jakkolwiek więc komentatorzy niewątpliwie trafnie wskazują, że w kompetencjach administratora nie mieści się rozporządzenie wierzytelnością zabezpieczoną hipoteką (skoro wierzytelność ta nie stanowi mienia administratora), to jednak nie ma przeszkód, by w umowie powołującej administratora oraz w kontrakcie ustanowienia hipoteki na jego imię odnotować udzielone administratorowi przez wierzycieli upoważnienie do zaliczenia przysługujących im wierzytelności na cenę nabycia (art. 3531 KC), w wypadku przejęcia egzekwowanego prawa po drugiej nieskutecznej licytacji. Zważywszy jednak na wynikający z art. 968 § 2 zd. 2 KPC obowiązek wyrażenia przez wierzyciela zgody na zaliczenie jego wierzytelności w dokumencie z podpisem urzędowo poświadczonym, umowa powołująca administratora i zezwalająca mu na dokonanie omawianego zaliczenia powinna spełniać ten wymóg formalny, zaś sąd nadzorujący egzekucję musi zostać zapoznany z omawianym kontraktem (chyba, że wierzyciel, którego interes uosabia administrator, złoży swe oświadczenie w odrębnym dokumencie, względnie do protokołu). Sama umowa o ustanowienie hipoteki na rzecz administratora nie będzie natomiast wystarczająca, jako że porozumienie tego rodzaju zawiera oświadczenia właściciela nieruchomości i zastępcy pośredniego. Dla zaliczenia „obcej” wierzytelności ustawa wymaga natomiast oświadczenia wierzyciela. Niemniej także i w przypadku, gdy wierzyciel swą zgodę złoży w odrębnym dokumencie, czy też do protokołu, sąd nadzorujący egzekucję powinien zapoznać się z umową powołującą administratora hipoteki. Jedynie na tej podstawie możliwe będzie bowiem ustalenie, czy wyrażający zgodę wierzyciel jest rzeczywiście wierzycielem w zakresie wierzytelności „administrowanej” (służącej sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia).
Dopuszczenie zastosowania art. 968 § 2 zd. 2 KPC może istotnie ułatwić procedurę dochodzenia roszczeń przez wierzycieli „administrowanych” i przyspieszyć wykonanie umowy administratorskiej. Zaliczając bowiem wierzytelności powołujących go wierzycieli na cenę nabycia, administrator hipoteki nie będzie musiał ubiegać się o fundusze na nabycie egzekwowanego prawa. Środki te wyasygnować musieliby natomiast najpewniej sami wierzyciele jako ostateczni beneficjenci czynności egzekucyjnych. Wykonanie umowy przez powiernika wymagałoby natomiast w dalszej kolejności przeniesienia (nieodpłatnego) uzyskanego prawa na mocodawców, względnie spieniężenia nieruchomości i dystrybucji uzyskanej w ten sposób kwoty pomiędzy wierzycieli.
Przy akceptacji wykładni prowadzącej do takiego zastosowania art. 968 § 2 KPC pojawia się jednak pytanie o sens odwoływania się do instytucji unormowanej w tym przepisie, skoro prostszym rozwiązaniem jest przyjęcie koncepcji działania zastępcy pośredniego ze skutkiem wprost dla mocodawców (przysądzenie bezpośrednio na rzecz wierzycieli powołujących administratora). W takim wypadku pominięty jest bowiem etap rozliczenia się administratora z mocodawcami w zakresie przejętego prawa, zaś wierzytelności „administrowane” mogą być uznane za „własne” wierzytelności nabywców.
Przepisy nie dają jednak podstaw dla przyjęcia takiej konstrukcji prawnej. Otóż nawet pomijając spór o ustawową istotę zastępstwa z art. 682 KWU (ściślej o formę powiernictwa), należy odnotować, że same unormowania Kodeksu postępowania cywilnego zdają się jednoznacznie wykluczać omawianą ewentualność. Trzeba bowiem pamiętać, że egzekucyjne uprawnienie do przejęcia windykowanej nieruchomości wynika z hipoteki (art. 984 § 1 KPC), zaś wierzyciele powołujący administratora nie są wierzycielami hipotecznymi (także w rozumieniu przepisów proceduralnych) i nie sposób przypisać im również statusu wierzycieli egzekwujących. Źródłem uprawnienia do zaliczenia wierzytelności na poczet ceny nabycia nie jest natomiast zastawnicze ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, a jedynie status nabywcy i zgoda innego wierzyciela (który mógłby zostać zaspokojony w granicach zaliczanej wierzytelności). Ponadto, jak trafnie podnosi się w piśmiennictwie, także sama „konstrukcja przepisów art. 968 § 2 KPC w zw. z art. 987 KPC i art. 998 § 1 KPC nie przewiduje, by mogło dojść do podstawienia »płacącego« wierzytelnością wierzyciela w miejsce nabywcy nieruchomości (licytanta, który uzyskał przybicie). Innymi słowy, nie następuje subrogacja materialnoprawnego płatnika ceny nabycia w miejsce nabywcy. (…) można dokonać wykładni art. 968 § 2 KPC jako statuującego umowę pomiędzy wierzycielem osobistym dłużnika a nabywcą nieruchomości, na mocy której wierzyciel powierza swoją wierzytelność nabywcy w celu zaliczenia jej na poczet ceny nabycia w celu uzyskania zaspokojenia z tej wierzytelności, a nabywca zobowiązuje się przenieść własność tej nieruchomości w zamian za prawa majątkowe (wierzytelność), które ulega umorzeniu w chwili zapłaty przybicia) (…). Umowa zawarta pomiędzy wierzycielem osobistym a nabywcą nieruchomości jest sui generis umową zlecenia, na mocy której nabywca (przyjmujący zlecenie) zobowiązuje się do dokonania czynności prawnej (licytacyjnego nabycia nieruchomości) w imieniu własnym, lecz na rachunek dającego zlecenie (wierzyciela)”24. Zatem również i przepisy egzekucyjne wyłączają możliwość uzyskania przysądzenia egzekwowanego prawa z bezpośrednim skutkiem dla osób trzecich. Regulacje dotyczące administratora hipoteki nie przewidują natomiast wyjątków od zasad z art. 968, 987 i 998 § 1 KPC.
Akceptując samą możliwość zaliczenia wierzytelności „administrowanej” na poczet ceny nabycia prawa przysądzanego na rzecz administratora hipoteki, należy również rozważyć przypadek przejęcia przedmiotu egzekucji w sytuacji, w której jedynie część łącznej wartości wierzytelności zabezpieczonych hipoteką ustanowioną na imię administratora znajduje pokrycie w cenie nabycia.
[/hidepost]