Kilka uwag o możliwości i konsekwencjach egzekucyjnego przejęcia nieruchomości przez administratora hipoteki ustanowionego na podstawie art. 682 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
[hidepost]
Komentatorzy zgodnie podnoszą, że zaliczenie wierzytelności innego wierzyciela dopuszczalne jest wyłącznie wówczas, gdy w całości znajduje ona pokrycie w cenie nabycia, co wynika przede wszystkim z wykładni językowej art. 968 § 1 i 2 KPC25. Zwraca się także uwagę na trudności mogące powstać przy rozliczeniu cudzej wierzytelności zaliczonej jedynie częściowo.
Nie podważając trafności tej argumentacji (znajdującej niewątpliwie wsparcie w odmiennościach redakcyjnych art. 968 § 1 i 2 KPC), można jednak zadać pytanie, czy zastrzeżenia dotyczące ewentualności zaliczenia części cudzej wierzytelności są aktualne także w wypadku praw „ukrytych” pod hipoteką powierniczą, ustanowioną na rzecz administratora z art. 682 KWU. Gdyby bowiem wykluczyć możliwość częściowego (np. proporcjonalnego) zaliczenia każdej z „administrowanych” wierzytelności na poczet ceny w przypadku gdy wszystkie „reprezentowane” wierzytelności nie znajdowałyby łącznie pokrycia w cenie nabycia, dla skorzystania z dobrodziejstwa art. 968 § 2 KPC administrator musiałby dokonać wyboru i wskazać, którą wierzytelność zalicza (o ile oczywiście znajdowałaby ona pokrycie w cenie nabycia w całości). W braku stosownego porozumienia wierzycieli ustanawiających administratora wysoce wątpliwe jest natomiast, by powiernik był uprawniony do dokonania samodzielnego wyboru, skoro jest to czynność obejmująca rozporządzenie wierzytelnością (a zatem nie hipoteką), która nie wchodzi do majątku administratora.
Jeżeli jednak przyjąć, że specyficzny stosunek powiernictwa łączący administratora hipoteki z powołującymi go wierzycielami (wyrażający się przede wszystkim w obowiązku działania zastępcy pośredniego na rzecz zleceniodawców) nie pozwala uznać wierzytelności „administrowanych” za wierzytelności „innych wierzycieli” w ścisłym rozumieniu tego pojęcia ustawowego (art. 968 § 2 KPC), to można zasugerować dopuszczalność zaliczenia także części wierzytelności wierzycieli reprezentowanych przez administratora na poczet ceny nabycia. Tego rodzaju działanie nie byłoby bowiem wyłącznie efektem zgody wyrażonej w trybie art. 968 § 2 KPC, ale przede wszystkim wyrazem realizacji zobowiązania administratora hipoteki, który przejmując nieruchomość we własnym imieniu, czyni to, w ostatecznym rozrachunku, na rzecz swych mocodawców.
O ile zaakceptować taką ewentualność, to wówczas zaliczeniu na poczet ceny nabycia podlegać będzie wyłącznie odpowiedni ułamek wierzytelności hipotecznej. W konsekwencji zaś niezbędne jest ustalenie, która z wierzytelności „cząstkowych” (zabezpieczonych w ramach hipoteki „administrowanej”) i w jakim zakresie podlega zaliczeniu na poczet ceny nabycia. Ustalenie to jest, z jednej strony, istotne dla organu egzekucyjnego i sądu nadzorującego postępowanie (choćby z uwagi na konieczność określenia, czy zaliczeniu podlega prawo majątkowe wierzyciela, na rzecz którego działa administrator), z drugiej zaś wydaje się niezbędne z punktu widzenia samego administratora, który dla prawidłowego rozliczenia się ze swymi mocodawcami obowiązany jest ustalić czyją wierzytelność i w jakim zakresie zaliczono na poczet ceny nabycia.
Stąd też zasadny jest postulat, by w umowie o powołanie administratora hipoteki wierzyciele określili warunki, na jakich mogłoby dojść do zaliczenia przysługujących im wierzytelności. Można tu zaproponować ustalenie kolejności, według której administrator obowiązany będzie zaliczać poszczególne wierzytelności, względnie pozostawienie w tym zakresie dowolności wyboru administratorowi. Wydaje się bowiem, że swoboda kontraktowania nie doznaje i w tym wypadku ograniczeń. Niemniej w przypadku, gdy umowa powołująca administratora stosownych regulacji nie zawiera, a wszyscy lub niektórzy z wierzycieli „administrowanych” wyrazili w odpowiedniej formie zgodę na zaliczenie ich wierzytelności, przy czym wierzytelność hipoteczna nie znajduje w pełni pokrycia w cenie nabycia, racjonalna będzie propozycja zaliczenia poszczególnych wierzytelności w częściach odpowiadających ich wzajemnym proporcjom. Przy takim rozwiązaniu interesy poszczególnych wierzycieli będą chronione w tożsamym zakresie, a sugerowane rozliczenie pozostanie w zgodzie z ustawową zasadą proporcjonalności zaspokojenia. Należy bowiem zaznaczyć, że wierzytelności „administrowanych” (a więc wierzytelności wierzycieli powołujących administratora) nie sposób uznać za klasyczne wierzytelności hipoteczne, jako że hipoteka stanowi majątek administratora. Skoro zaś wierzytelności „administrowane” nie są typowymi wierzytelnościami hipotecznymi, to nie ma podstaw, by stosować w ich wypadku zasady pierwszeństwa zaspokojenia przyjmowanego w ustawie odnośnie do praw zastawniczych (pierwszeństwa co do czasu). Ponadto, nawet gdyby wierzytelności te uznać za hipoteczne (przynajmniej w rozumieniu art. 1025 i 1026 KPC), to i w takim wypadku zastosowanie znajdzie zasada proporcjonalności. Reguła ta obowiązuje bowiem odnośnie do praw zastawniczych ustanowionych z równym pierwszeństwem, zaś zabezpieczenie jedną hipoteką kilku wierzytelności różnych wierzycieli należy uznać za przypadek analogiczny (zabezpieczenie rzeczowe powoływane jest przecież w jednym i tym samym momencie dla wszystkich wierzytelności „ukrytych” pod hipoteką ustanowioną na imię administratora).
Uwagi poczynione odnośnie do kolejności zaspokojenia dotyczą oczywiście wyłącznie wzajemnych (wewnętrznych) relacji wierzytelności zabezpieczonych hipoteką powierniczą i nie mają one znaczenia dla oceny pozycji hipoteki „administrowanej” względem innych wierzytelności rozliczanych w postępowaniu egzekucyjnym.
[/hidepost]