Kilka uwag o możliwości i konsekwencjach egzekucyjnego przejęcia nieruchomości przez administratora hipoteki ustanowionego na podstawie art. 682 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
[hidepost]
Jeżeli jednak odrzucić ewentualność częściowego zaliczania wierzytelności „administrowanych” (kierując się literalnym brzmieniem art. 968 § 2 KPC), należy rozważyć, czy każdą z wierzytelności „ukrytych” pod hipoteką ustanowioną na imię administratora traktować trzeba odrębnie, czy też z punktu widzenia przepisów egzekucyjnych są one ujmowane tylko łącznie (z uwagi na jedność zabezpieczenia rzeczowego). Wydaje się, że o ile wierzytelności wierzycieli „administrowanych” uznać za prawa korzystające z możliwości rozliczenia w trybie art. 968 § 2 KPC, to każda z nich zachować powinna autonomię w omawianym zakresie. Spoiwem wierzytelności objętych hipoteką z art. 682 KWU jest bowiem wspólne przedsięwzięcie gospodarcze wierzycieli oraz jednolite, powiernicze zabezpieczenie rzeczowe. Wierzytelności te zachowują jednak suwerenność prawną, co wyraża się przede wszystkim w odrębności podmiotowej (brak tożsamości wierzycieli) i odmienności stosunków prawnych, z których wierzytelności te wynikają. Dlatego też nie ma racjonalnych przeszkód, aby przyjąć, że w wypadku gdy wszystkie wierzytelności objęte hipoteką ustanowioną na imię administratora nie znajdują łącznie pokrycia w cenie nabycia możliwe będzie zaliczenie na poczet tej ceny tylko jednej lub kilku z nich, o ile oczywiście ich łączna (lub jednostkowa) wartość byłaby zaspokojona w pełni według hipotetycznego planu podziału. Nie ulega bowiem wątpliwości, że wyłączywszy realizację hipoteki, każdy z „administrowanych” wierzycieli zachowuje swobodę w wykonywaniu przysługującego mu prawa podmiotowego.
Dodać trzeba, że w wypadku zaliczenia jednej lub kilku wierzytelności „administrowanych” na poczet ceny nabycia (a więc w sytuacji niezaspokojenia w ten sposób wszystkich praw „ukrytych” pod hipoteką powierniczą) zastosowanie przez organ egzekucyjny art. 816 § 1 i 2 KPC ograniczy się wyłącznie do odnotowania wyniku egzekucji w stosunku do administratora hipoteki (komornik zaznaczy zatem jedynie, jaka część wierzytelności zabezpieczonej hipoteką została zaliczona na cenę nabycia, bez wskazywania podmiotu, któremu przysługuje zrealizowana w ten sposób wierzytelność „cząstkowa”). To administrator (wierzyciel hipoteczny) jest bowiem – jak już wskazano – uczestnikiem postępowania egzekucyjnego, wobec czego zagadnienie rozliczeń administratora z powołującymi go wierzycielami wykracza poza ramy tego postępowania i granice kognicji organu egzekucyjnego.
Uznanie administratora hipoteki za wierzyciela hipotecznego (także w rozumieniu przepisów o postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości), który we własnym imieniu nabywa egzekwowane prawo w wyniku przejęcia, prowadzi również do oczywistego wniosku o zastosowaniu względem tego administratora art. 1037 § 3 KPC. W wypadku zatem potrącenia wierzytelności niemieszczącej się w planie podziału hipoteka ustawowa powstanie na prawie, które przejął administrator i przysługiwać będzie w pierwszej kolejności (do czasu zbycia nieruchomości) przeciwko administratorowi jako wierzycielowi przejmującemu.
Godzi się w tym miejscu zauważyć, że wierzytelności zabezpieczone hipoteką ustanowioną na rzecz administratora powinny być zakwalifikowane w piątej kategorii zaspokojenia. Wprawdzie w wypadku hipoteki ustanowionej na podstawie art. 682 KWU osoba wierzyciela nie pokrywa się z podmiotem uprawnionym z tytułu hipoteki, jednak art. 1025 § 1 pkt 5 KPC stanowi o „wierzytelnościach zabezpieczonych hipoteką”, a nie o wierzytelnościach wierzyciela hipotecznego. Nie powinno zatem budzić wątpliwości, że w przygotowawczym planie podziału, sporządzonym w celu ustalenia zakresu pokrycia konkretnych wierzytelności w cenie nabycia, wierzytelności „administrowane” zakwalifikować należałoby właśnie w piątej kategorii.
Podsumowanie
Poczynione uwagi prowadzą do wniosku o konieczności zapoznania się przez sąd nadzorujący egzekucję z nieruchomości zarówno z umową ustanowienia administratora hipoteki, jak i z dokumentami, z których wynikają wierzytelności „administrowanych” wierzycieli (w celu ich identyfikacji oraz w celu ustalenia ich wzajemnych proporcji). Wierzyciel wyrażający zgodę na zaliczenie jego wierzytelności przez administratora przejmującego nieruchomość nie będzie bowiem ani uczestnikiem postępowania (oczywiście w zakresie wierzytelności zabezpieczonej „administrowaną” hipoteką), ani też wierzycielem hipotecznym (odnośnie do hipoteki administratora). Tym samym wyłącznie umowa o ustanowienie administratora pozwoli sądowi ustalić, czy zgodę wyraził rzeczywiście wierzyciel „administrowany”. Dodatkowo niezbędne będzie sięgnięcie do dokumentów potwierdzających, że wierzycielowi wyrażającemu zgodę na zaliczenie jego wierzytelności faktycznie przysługuje wierzytelność zabezpieczona w ramach hipoteki ustanowionej na rzecz administratora i jakie są wzajemne proporcje wierzytelności „ukrytych” pod hipoteką ustanowioną na imię administratora. Jedynie w ten sposób możliwe jest odpowiednie zastosowanie art. 968 § 2 KPC wobec wierzycieli „administrowanych”.
Dodać można, że również w wypadku postanowień umownych dotyczących porządku zaliczania poszczególnych wierzytelności „administrowanych” na poczet ceny nabycia zasadnym postulatem wydaje się umożliwienie ujawniania ich odpowiednim wpisem w księdze wieczystej. W takim wypadku interesy wierzycieli powołujących administratora byłyby chronione w szerokim zakresie i podlegałyby kontroli organu egzekucyjnego oraz sądu nadzorującego egzekucję. Ocena porządku i zakresu zaliczania poszczególnych zabezpieczonych wierzytelności należy bowiem do relacji administratora z powołującymi go wierzycielami, wobec czego jako element obowiązku kontraktowego, kwestia ta nie podlega weryfikacji przez sąd nadzorujący egzekucję. Tym samym jedynie ujawnienie omawianej okoliczności odpowiednim wpisem w księdze wieczystej pozwoli poddać to zagadnienie kontroli w toku egzekucji.
I w tym wypadku aktualne wydaje się odwołanie do § 51 pkt 1 lit. m rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 15.2.2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym. Jeżeli bowiem zaakceptować poczynione wcześniej założenie, że pod pojęciem „zakresu zabezpieczenia” ustawodawca rozumie także „zakres wykonywania” owego zabezpieczenia, to w wypadku hipoteki powierniczej uprawnienie do zaliczenia wierzytelności wierzyciela reprezentowanego przez administratora na poczet ceny nabycia egzekwowanego prawa mieści się w proponowanej podstawie prawnej wpisu.
Na koniec należy dodać, że administrator hipoteki będący jednocześnie wierzycielem nie jest uprawniony do przejęcia jedynie udziału we współwłasności egzekwowanej nieruchomości (udziału odpowiadającego stosunkowi jego własnej wierzytelności do innych wierzytelności zabezpieczonych hipoteką, względnie innego udziału określonego w umowie powołującej administratora), jako że przedmiotem przejęcia może być wyłącznie prawo egzekwowane, co wyklucza możliwość „podziału” przymusowo zbywanej własności, czy też wieczystego użytkowania na takiej zasadzie.
Poczynione uwagi nie aspirują bynajmniej do kompleksowego naświetlenia pozycji i uprawnień administratora hipoteki w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości, a stanowią jedynie głos w dyskusji, obrazując tylko niektóre potencjalne problemy, z jakimi zmierzyć się może sąd nadzorujący egzekucję z udziałem administratora zdefiniowanego w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Sugerowane rozwiązania zweryfikują zapewne judykatura i piśmiennictwo, jako że omawiana instytucja i jej status w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości stanowi wciąż zagadnienie dyskusyjne, a przyjęte przez ustawodawcę regulacje wywołują liczne wątpliwości interpretacyjne.
Several remarks on the possibility and consequences of taking over a property under an enforcement
order by a mortgage administrator appointed under Art. 682 of the Act on Land and Mortgage Registers
The article is an attempt to analyse the concise and multi-interpreted regulation of Art. 682 of the Act on Land and Mortgage Registers in the context of the right of a mortgage administrator to take over a property in the course of enforcement proceedings. The article focuses on the status of a mortgage administrator as a mortgage creditor, a consequent prerogative to take over the enforced right, how this right is exercised, takeover consequences and the possibility to remodify the competences of an indirect representative and effectiveness of this type of contractual restrictions vis-à-vis third parties. It also discusses issues connected with the contents and form of an agreement appointing a mortgage administrator, the performance of such agreement by the administrator after the enforced property has been taken over, and whether it is possible for the administrator to credit his own claim as well as claims of other creditors who appointed him against the acquisition price.
Key words: mortgage administrator, takeover of a property in the course of enforcement proceedings, mortgage creditor, effectiveness of an agreement appointing an administrator vis-à-vis third parties, crediting one’s own claim and claims of other creditors against the acquisition price, performance of an agreement by a mortgage administrator
[/hidepost]