Podział majątku wspólnego obciążonego hipoteką w orzecznictwie SN
[hidepost=1]
Wpływ hipoteki na wartość nieruchomości
Punktem wyjścia dla przedstawionego stanowiska SN jest założenie, że hipoteka jako prawo rzeczowe na nieruchomości (obciążenie rzeczowe) zawsze wpływa na wartość rynkową tej nieruchomości, z czym w mojej ocenie zgodzić się nie można.
Wartością rzeczy powinna być cena, jaką na rynku można uzyskać ze sprzedaży tej rzeczy. Defi nicję legalną wartości nieruchomości przewiduje ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami5, zgodnie z którą wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 GospNierU).
Nieruchomości na wolnym rynku mają takie same (lub bardzo zbliżone) wartości (ceny, za jakie można je nabyć) bez względu na to, czy posiadają obciążenia hipoteczne, czy nie. Na ceny takich nieruchomości nie ma wpływu wartość niespłaconego kredytu zabezpieczonego na nich hipoteką. Jedyne, co towarzyszy sprzedaży nieruchomości obciążonych na rynku, to zobowiązanie zbywcy do spłaty długu zabezpieczonego na nieruchomości (zwolnienia hipoteki) z uzyskanej ceny bądź określenie sposobu uiszczenia ceny w ten sposób, że część kwoty z tego tytułu płatna jest bezpośrednio na rzecz wierzyciela hipotecznego celem zwolnienia hipoteki. Jest to podstawowa, powszechna klauzula umowna towarzysząca zbywaniu nieruchomości obciążonych hipoteką. Cena wolnorynkowa takich nieruchomości nie odbiega w sposób znaczący od ceny nieruchomości wolnych od obciążeń, z całą pewnością nie o kwotę wartości obciążenia. Nie są mi znane z praktyki sytuacje zbywania nieruchomości za ceny obniżone o wartość obciążenia hipotecznego. Przyczyna jest oczywista: zbycie rzeczy obciążonej hipotecznie nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania zbywcy (dłużnika osobistego). Skoro zbywca jest nadal zobowiązany do zapłaty wobec wierzyciela i nie ma żadnej gwarancji, że wierzyciel będzie dążył do zaspokojenia z rzeczy obciążonej, to zbycie rzeczy po cenie obniżonej o zabezpieczoną wierzytelność nie ma uzasadnienia gospodarczego dla zbywcy.
W przedstawionej wyżej sytuacji, sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku towarzyszy jednak dodatkowe zastrzeżenie umowne prowadzące w efekcie do wygaśnięcia obciążenia hipotecznego, z czym nie mamy do czynienia w przypadku podziału majątku wspólnego. Rozważenia wymaga więc odmienna sytuacja – nabycia na wolnym rynku nieruchomości obciążonej hipotecznie bez zobowiązania zbywcy do spłaty zabezpieczonej na nieruchomości wierzytelności. Nabycie takiej nieruchomości wiąże się z ryzykiem ponoszenia odpowiedzialności za cudzy dług z możliwością odzyskania spłaconej należności w drodze roszczenia regresowego (wstąpienie w prawa zaspokojonego wierzyciela – art. 518 KC). Jest to sytuacja zbliżona do konstrukcji gwarancji bankowej czy też ubezpieczeniowej, wymierna finansowo. Przy czym wartość ryzyka ponoszenia odpowiedzialności za cudzy dług jest niższa od wysokości zabezpieczonej wierzytelności. Warunkiem ponoszenia odpowiedzialności jest bowiem zdarzenie przyszłe i niepewne, jakim jest skierowanie egzekucji przez wierzyciela do nieruchomości (przysługuje mu wybór sposobu zaspokojenia), poprzedzone postępowaniem sądowym w celu uzyskania tytułu wykonawczego. Ponadto, nabywca nieruchomości ma możliwość regresowego dochodzenia zwrotu spłaconej przez niego wierzytelności.
Powyższy przykład wskazuje, że również nabycie nieruchomości z obciążeniem hipotecznym (bez zobowiązania zbywcy do jego spłaty z ceny) nie ma bezpośredniego i prostego wpływu na wartość tej nieruchomości poprzez jej obniżenie o obciążenie hipoteczne, czyli niespłacony kredyt. W opisanej wyżej sytuacji cena nieruchomości będzie obniżona o wartość wynikającą z analizy fi nansowej ryzyka ponoszenia odpowiedzialności za cudzy dług i możliwości jego odzyskania.
Jak widać na podstawie analizy powyższych sytuacji, wpływ obciążenia hipotecznego na wartość nieruchomości jest bezpośrednio związany z odpowiedzialnością za dług zabezpieczony hipoteką. Przejęcie powyższej odpowiedzialności skutkuje obniżeniem wartości nieruchomości obciążonej przy jej sprzedaży, brak przejęcia takiej odpowiedzialności (niskie ryzyko jej przejęcia) nie ma wpływu na wartość nieruchomości.
W przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipotecznie na skutek podziału majątku wspólnego ryzyko ponoszenia odpowiedzialności za cudzy dług nie występuje, gdyż każdy z rozwiedzionych małżonków i tak odpowiada za całość zabezpieczonej na nieruchomości wierzytelności wobec banku na podstawie łączącej go z tym bankiem umowy kredytowej. W praktyce bankowej nie ma możliwości zawarcia umowy kredytowej z zabezpieczeniem hipotecznym wyłącznie przez jednego z małżonków. Banki wymagają zawsze zawarcia umowy przez oboje małżonków. Dlatego obciążenie hipoteczne nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności rozwiedzionych małżonków zabezpieczające wspólnie zaciągnięty przez nich kredyt nie ma wpływu na wartość tej nieruchomości w sprawie o podział majątku między tymi stronami.
Zgodnie z § 38 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego6 przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości. Zgodnie ze standardem IV.4 dla rzeczoznawców majątkowych „istnienia obciążeń hipotecznych nie uwzględnia się przy określaniu wartości nieruchomości, ale obciążenia te mają wpływ na jej cenę oraz na jej pozycję na rynku”. Opinie biegłych rzeczoznawców majątkowych sporządzane w sprawach o podział majątku wspólnego nie uwzględniają obciążeń hipotecznych jako czynnika cenotwórczego. W mojej ocenie wynika to z wykazywanej w tym artykule tezy, że hipoteka zabezpieczająca wierzytelność, której dłużnikami osobistymi są współwłaściciele nieruchomości, nie ma wpływu na wartość tej nieruchomości. Wpływ na cenę nieruchomości hipoteka uzyskuje wyłącznie w całokształcie dodatkowych uregulowań umownych, okoliczności nabycia, w szczególności w zależności od przeniesienia odpowiedzialności za dług, który zabezpiecza.
Hipoteka obciążająca nieruchomość rozwiedzionych małżonków (dłużników osobistych) nie ma wpływu na jej wartość, gdyż nie jest prawem samoistnym, jak służebność czy użytkowanie. Hipoteka jest prawem akcesoryjnym, ściśle związanym z wierzytelnością, którą zabezpiecza. Małżonkowie są wspólnie zobowiązani do zapłaty wspólnego kredytu zabezpieczonego hipoteką bez względu na to, komu przypadnie w wyniku podziału nieruchomość. Natomiast zbycie rzeczy obciążonej innym prawem rzeczowym (np. służebnością) powoduje powstanie zobowiązania nabywcy i wygaśnięcie zobowiązania zbywcy, dlatego wpływa na wartość nieruchomości i znajduje odzwierciedlenie w jej cenie.
Hipoteka może mieć wpływ na wartość obciążonej nieruchomości w sytuacji, gdy zabezpiecza wierzytelność, której dłużnikami osobistymi nie są współwłaściciele. Jeśli na nieruchomości zabezpieczony jest hipoteką cudzy dług, to na wolnym rynku cena takiej nieruchomości będzie z pewnością uwzględniała powyższe obciążenie, gdyż zbywca nieruchomości dokonując jej sprzedaży automatycznie zwalniałby się od zapłaty powyższego długu. Powyższe sytuacje należy odróżniać.[/hidepost]