Właściciel nieruchomości jako jej zarządca w toku egzekucji znieruchomości – kontrowersje wokół stosowania art. 937 KPC
[hidepost=1]
Wykładnia literalna
Przyczyną opisanych kontrowersji i różnych praktyk jest brzmienie art. 931 § 1 KPC, zgodnie z którym zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, do którego stosuje się wówczas przepisy o zarządcy. W myśl art. 931 § 2 KPC, jeżeli prawidłowe sprawowanie zarządu tego wymaga, sąd odejmie dłużnikowi zarząd i ustanowi innego zarządcę; to samo dotyczy ustanowionego zarządcy.
Konieczność odjęcia dłużnikowi zarządu i ustanowienie innego zarządcy jest uzasadniona wówczas, gdy dłużnik nie daje gwarancji prawidłowego prowadzenia zarządu. Może to nastąpić zarówno z przyczyn subiektywnych (np. niedbalstwo lub nieuczciwość), jak i obiektywnych niezawinionych przez dłużnika (np. brak kwalifikacji, długotrwały wyjazd itp.)2. Nastąpić może zarówno z urzędu, jak i na wniosek wierzyciela, dłużnika albo uczestników postępowania3.
Aby odpowiedzieć na pytanie, czy dłużnik ma dokładnie takie same prawa i obowiązki, co zarządca niebędący dłużnikiem, dokonać należy wykładni przepisu art. 931 § 1 KPC. „Na pierwszy rzut oka” wydaje się on być jasny – nakazuje stosować do dłużnika przepisy o zarządcy. Nie ma w nim mowy o stosowaniu odpowiednim, a więc, stosując wykładnię literalną – należałoby stosować przepisy o zarządcy wprost, a więc w całości i bez zmian. Takie zapatrywanie przyjmuje również część doktryny4, nie uzasadniając jednak bliżej swego stanowiska, a jedynie wskazując w tym kontekście na przepis art. 931 § 1 KPC. Inni autorzy5 nie zajmują tak jednoznacznego stanowiska wskazując jedynie, że jednym ze sposobów sprawowania przez sąd nadzoru nad egzekucją z nieruchomości jest badanie sprawozdań składanych przez jej zarządców – zarówno dłużników, jak i zarządców ustanowionych przez sąd, nie przesądzając, czy dłużnicy zobowiązani są każdorazowo do składania takich sprawozdań. Wskazują przy tym, że zobowiązując zarządcę do składania sprawozdań sąd powinien jednocześnie wyznaczyć mu termin bądź terminy do jego złożenia. Brak natomiast w literaturze przedmiotu głosu zwolenników odmiennego poglądu, który jest bardzo silnie zaznaczony wśród praktyków i który, przy wnikliwszym zbadaniu problemu, wydaje się dużo łatwiejszy do obrony.
Lektura pozostałych przepisów o zarządcy nieruchomości w toku egzekucji skłania do wniosku, że nie wszystkie przepisy dotyczące zarządcy da się zastosować wprost do dłużnika, któremu nie odjęto zarządu, na co wskazywałaby treść art. 931 § 1 KPC. Aby udowodnić tę tezę, należy przyjrzeć się wszystkim tym przepisom po kolei.
Zgodnie z art. 933 KPC, jeżeli zarządca przy obejmowaniu zarządu napotyka przeszkody, komornik na polecenie sądu wprowadza go w zarząd nieruchomości. Przepisu tego w ogóle nie da się zastosować do dłużnika, który posiada nieruchomość i nie ma potrzeby wprowadzania go w posiadanie. Artykuł 934 wskazuje z kolei, że po ustanowieniu zarządcy komornik wzywa wskazane przez wierzyciela osoby, aby przypadające od nich tak zaległe, jak i przyszłe świadczenia, które stanowią dochód z nieruchomości, uiszczały do rąk zarządcy. W wezwaniu należy uprzedzić, że uiszczenie do rąk dłużnika będzie bezskuteczne w stosunku do wierzyciela. Przepis ten z oczywistych względów również nie da się zastosować do dłużnika. Zastosowany być może bowiem tylko w razie zmiany osoby zarządcy na osobę niebędącą właścicielem.
Artykuł 935 § 1 KPC da się z kolei zastosować do dłużnika tylko częściowo. Można zastosować do niego zd. 1, które stanowi, że zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Nie da się zastosować do samego dłużnika już zd. 2, które stanowi o pobieraniu pożytków z nieruchomości przez zarządcę zamiast dłużnika. W myśl ostatniego zdania z art. 935 § 1, w sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany. W wypadku pozostawienia nieruchomości w zarządzie dłużnika zdanie to nie jest potrzebne, ponieważ dłużnik może pozywać i być pozywany z racji bycia właścicielem nieruchomości i nie jest w tym zakresie potrzebny żaden szczególny przepis. Racjonalny ustawodawca nie zamieszczałby w przepisie zdania zbędnego. Wniosek z tego płynie taki, że zdanie to znajduje zastosowanie jedynie do zarządcy niebędącego dłużnikiem.
Znajdzie zastosowanie do dłużnika art. 935 § 2 KPC, w myśl którego zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione.
Zgodnie z art. 935 § 3 KPC, czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku – za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą. Ten z kolei przepis może być stosowany do samego dłużnika tylko w sposób zmodyfikowany. Stronami postępowania egzekucyjnego, o których mowa w przepisie, są wierzyciel i dłużnik. Skoro zarządca może wykonywać czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu tylko za zgodą stron, to przecież dłużnik z oczywistych względów pytać może o zgodę tylko wierzyciela, a więc tylko jedną stronę postępowania, bo sam jest drugą stroną, a gdy wierzyciel nie wyrazi zgody – zwrócić się o nią do sądu.
To samo rozumowanie, co do art. 935 § 3 KPC, odnieść można do art. 936 KPC. W myśl tego przepisu, zarząd nie ma wpływu na umowy najmu lub dzierżawy obowiązujące w chwili jego ustanowienia. Zarządcy wolno jednak wypowiadać tego rodzaju umowy z zachowaniem obowiązujących przepisów oraz zawierać umowy na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy. Do wydzierżawiania wymagana jest zgoda stron, a w jej braku – zezwolenie sądu. Tak więc dłużnik może wydzierżawić nieruchomość za zgodą wierzyciela (lub wierzycieli – w razie ich wielości), a w jej braku – za zezwoleniem sądu.
[/hidepost]