Właściciel nieruchomości jako jej zarządca w toku egzekucji znieruchomości – kontrowersje wokół stosowania art. 937 KPC

Kamil Kazimierczak

[hidepost=1]

Wykładnia celowościowa

Przed przejściem do argumentów teleologicznych przemawiających za tezą o braku obowiązku składania sprawozdań przez dłużnika zastanowić należy się nad tym, czy istnieją istotne argumenty celowościowe na poparcie poglądu przeciwnego – o istnieniu takiego obowiązku. Moim zdaniem, trudno takie znaleźć. Jedynym argumentem, który się nasuwa, jest to, że sąd powinien czuwać nad prawidłowym przebiegiem egzekucji, czemu służy już na jej początku obowiązek zawiadomienia sądu przez komornika o wszczęciu i ukończeniu tej egzekucji (art. 921¹ KPC) i wszelkie dalsze przepisy dotyczące nadzoru sądu nad egzekucją z nieruchomości, szczególnie nad licytacją (art. 972–986 KPC). Za celowy zatem należałoby uznać stały nadzór polegający na odbieraniu od każdego zarządcy, w tym dłużnika, sprawozdań na okoliczność prawidłowości sprawowania zarządu. Argumentację tę można stosownie rozwinąć w oparciu o poszczególne przepisy dotyczące nadzoru sądu nad egzekucją z nieruchomości.

Argumenty te są jednak stosunkowo łatwe do zbicia. Przede wszystkim zastanowić należy się nad tym, co ustawodawca rozumie pod pojęciem zarządu. Definiuje je art. 935 § 1 KPC, w myśl którego zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany. Tak więc sprawuje on szeroko pojęty zwykły zarząd nieruchomością, polegający na bieżącym nią gospodarowaniu⁸. W myśl art. 935 § 2 KPC, wolno mu zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Cytowany wyżej art. 935 § 3 KPC stanowi zaś o czynnościach przekraczających zwykły zarząd.

Stosując art. 935 KPC w realiach najczęściej powtarzających się w sprawach egzekucyjnych zajęć nieruchomości zauważyć należy, że w największej ilości spraw przedmiotem zajęcia bywają działki gruntu rolne bądź budowlane, różnego rodzaju prawa do lokali (odrębna własność, spółdzielcze prawo własnościowe) czy działki zabudowane domami mieszkalnymi. Prawidłowa bieżąca gospodarka działką rolną polega na jej uprawie, tj. przede wszystkim na sianiu bądź sadzeniu i zbieraniu plonów. Prawidłowa gospodarka lokalem polega na mieszkaniu w nim, uiszczaniu czynszu i utrzymywaniu w miarę możliwości w stanie niepogorszonym, bo już np. remont obejmujący coś więcej niż malowanie i drobne naprawy uznać należy za czynność przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością. Podobnie wygląda to w wypadku nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi. Trudno wręcz sobie wyobrazić, co powinien zawrzeć rolnik w sprawozdaniu finansowym dotyczącym np. jednej działki rolnej, która została zajęta. Prawidłowa gospodarka rolna polega na zarządzaniu gospodarstwem jako całością, a nie na gospodarowaniu na poszczególnych działkach. Jeśli rolnik np. sieje zboże na wielu działkach, to kupuje materiał siewny na całość, a następnie zbiera z całości. Jeśli sąd nakaże mu składanie sprawozdań dotyczących jednej działki zajętej, generować to będzie konieczność sztucznego wyodrębniania budżetu dotyczącego tej jednej działki, co dłużnik może odebrać jako nieuzasadnioną szykanę.

Tylko pozornie lepiej ma się sytuacja w wypadku praw do lokali. Osoba, której przysługuje np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, może w sprawozdaniu rachunkowym z jego zarządu wykazać co najwyżej to, że opłaca czynsz i inne opłaty związane z lokalem, np. za energię elektryczną czy wodę. Zauważyć należy jednak, że egzekwowane prawa do lokali są najczęściej zadłużone, a postępowanie egzekucyjne toczy się często celem odzyskania należności z tytułu opłat na rzecz spółdzielni mieszkaniowych, a jeszcze częściej na rzecz banku, który udzielił kredytu na zakup prawa do lokalu. Zmuszanie dłużnika do składania sprawozdań sprowadzałoby się w takich wypadkach (a jest ich większość) do wykazywania aktualnego stanu zadłużenia. Stan ten jest zaś doskonale znany wierzycielom, będącym z reguły stroną postępowania egzekucyjnego, którzy mogą go łatwo sprawdzić i w razie potrzeby nawet udokumentować. Tak więc nakazywanie dłużnikom składania sprawozdań w opisanym typie wypadków jest co najmniej zbędne, powodując jedynie zwiększenie obowiązków dłużników, niemających z reguły żadnego przygotowania do składania sprawozdań, a przy okazji również sądów przez „zalanie” ich ogromną ilością sprawozdań nie tylko niepotrzebnych, ale i przygotowywanych przez osoby nieznające się na sprawozdawczości, a więc trudnych do skontrolowania.

W wypadku zarządców ustanowionych przez sąd założenie ustawodawcy jest takie, że powinny nimi zostawać osoby znające się na zarządzaniu nieruchomościami, a więc również na związanej z tym sprawozdawczości. Sporządzane przez nich sprawozdania z założenia powinny więc być przygotowane profesjonalnie.

Przedstawione wyżej na przykładzie gospodarstwa rolnego i prawa do lokalu mieszkalnego argumenty o niecelowości składania sprawozdań z zarządu jedną działką bądź lokalem z pozoru mogłyby dotyczyć również zarządcy ustanowionego przez sąd. Gdyby bowiem sąd ustanowił zarządcę np. dla pojedynczej działki rolnej bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, to uwagi powyższe dotyczyłyby go w całej rozciągłości. Z drugiej jednak strony zauważyć należy, że sądy ustanawiają zarządców w sytuacjach, w których uważają to za celowe. Trudno przypuszczać, aby sąd uczynił to w którymś z powołanych przykładów, bo w obydwu celowości raczej trudno byłoby się dopatrzeć. Dlatego też wydaje się, że dotyczą one w praktyce dłużników sprawujących zarząd nieruchomością, a nie zarządców ustanowionych przez sąd.

Kolejnym ważnym aspektem zarządu jest to, że jedną z przesłanek ustanowienia zarządcy niebędącego dłużnikiem jest zapewnienie środków na pokrycie kosztów zarządu, który jest przecież odpłatny. W myśl art. 931 § 3 KPC, sąd oddali wniosek o ustanowienie innego zarządcy, jeżeli sprawowanie zarządu wymaga kosztów, na których pokrycie nie wystarczają na razie dochody bieżące, a wnioskodawca nie złoży w ciągu tygodnia kwoty wyznaczonej przez sąd. Tak więc środki na pokrycie kosztów zarządu pochodzić muszą z dochodów przynoszonych przez nieruchomość bądź z zaliczki wyłożonej przez wierzyciela. Powoduje to konieczność rozliczania tych kosztów przez zarządcę, czemu służyć ma składanie przez niego dwojakiego rodzaju sprawozdań: opisowych i rachunkowych, wymienianych w treści art. 937 § 1 KPC. Nie ma natomiast konieczności rozliczania zarządu w wypadku, w którym nie ma konieczności wypłacania wynagrodzenia zarządcy. Za wyjątek uznać należy nieruchomości przynoszące regularne dochody, jak np. zabudowane budynkami wielorodzinnymi, w których lokale są wynajmowane lokatorom, zwane potocznie kamienicami czynszowymi. W wypadku tego typu nieruchomości obarczenie zarządzającego zajętą nieruchomością dłużnika obowiązkiem składania sądowi sprawozdań z zarządu uznać należy za celowe, a nawet pożądane.

[/hidepost]