Wpływ stosunku podnajmu na obowiązek zwrotu lokalu użytkowego i roszczenia związane z bezumownym korzystaniem
[hidepost=1]
Sposoby dochodzenia zwrotu przedmiotu najmu
Dla ważności umowy najmu nie jest warunkiem sine qua non, aby wynajmujący był właścicielem lokalu (szerzej: rzeczy) stanowiącego przedmiot najmu, a zatem umowa będzie ważna, chociażby wynajmującemu nie przysługiwało żadne prawo do rzeczy7. Możliwe są więc dwie sytuacje: po pierwsze, gdy najemca zawiera umowę najmu z osobą będącą właścicielem lokalu, i po drugie, gdy najemca zawiera umowę najmu z osobą, która właścicielem tego lokalu nie jest.
Jeżeli stosunek najmu wygaśnie i lokal nie zostanie zwrócony przez najemcę, wynajmującemu w pierwszym przypadku, jako właścicielowi lokalu, przysługuje dwojakiego rodzaju powództwo: pierwsze oparte na treści art. 222 § 1 KC, drugie zaś na treści art. 675 § 1−2 KC. Pierwsze roszczenie wynika z prawa rzeczowego, drugie ze stosunku obligacyjnego. Może bowiem dojść do sytuacji, w której właścicielowi przysługuje kilka roszczeń o treści odpowiadającej roszczeniu windykacyjnemu: obok roszczenia windykacyjnego, również roszczenie o wydanie rzeczy, które jest korelatem obowiązku osoby korzystającej z rzeczy do jej zwrotu po wygaśnięciu ograniczonego prawa rzeczowego (np. użytkowania) lub stosunku obligacyjnego (np. najmu, dzierżawy). W doktrynie i orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że następuje tu zbieg roszczeń i właściciel ma swobodę wyboru, z którego roszczenia chce skorzystać8.
Natomiast w drugim przypadku, a więc gdy wynajmujący nie jest właścicielem rzeczy, nie może on skorzystać z uprawnienia przewidzianego w art. 222 § 1 KC. Zgodnie bowiem z tym przepisem, właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. To roszczenie, zwane windykacyjnym, jest – obok roszczenia negatoryjnego9 – podstawowym roszczeniem składającym się na tę ochronę przysługującą właścicielowi. Służy przywróceniu właścicielowi władztwa nad rzeczą, a więc ochronie jednego z podstawowych atrybutów prawa własności. Dlatego obrazowo określa się je jako roszczenie nieposiadającego właściciela przeciwko posiadającemu niewłaścicielowi. W takiej sytuacji wynajmującemu przysługuje jedynie drugie z roszczeń, wynikające ze stosunku obligacyjnego łączącego strony umowy najmu, niezależnie od tego, czy jest on właścicielem przedmiotu najmu.
[/hidepost]