Wpływ stosunku podnajmu na obowiązek zwrotu lokalu użytkowego i roszczenia związane z bezumownym korzystaniem
[hidepost=1]
Obowiązek zwrotu przedmiotu najmu przy umowie podnajmu
Odnosząc powyższe do stosunku najmu i stosunku podnajmu należy w pierwszej kolejności wskazać, że stosownie do treści art. 668 § 2 KC, stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. Stosunek prawny podnajmu nie może trwać dłużej niż stosunek prawny najmu i wygasa najpóźniej w chwili wygaśnięcia najmu, co jest konsekwencją tego, że osoba trzecia (podnajemca) wywodzi swoje prawa wyłącznie od najemcy, a nie od wynajmującego.
Tak więc w każdej sytuacji skutecznego rozwiązania stosunku najmu, z mocy prawa wygasa stosunek podnajmu. Jeżeli lokal użytkowy, będący przedmiotem najmu, nie zostanie mimo to zwrócony, wynajmującemu przysługuje stosowne roszczenie. W sytuacji, gdy wynajmujący, będący właścicielem lokalu użytkowego, wystąpi z roszczeniem windykacyjnym o wydanie tego lokalu, biernie legitymowana jest osoba, która faktycznie włada cudzą rzeczą bez podstawy prawnej. Z uwagi na charakter umowy najmu (a takową jest umowa podnajmu) zwykle będzie nią podnajemca, jako że ekwiwalentem świadczenia najemcy, polegającego na płaceniu umówionego czynszu, jest świadczenie wynajmującego, które polega na oddaniu rzeczy do używania. Możliwa jest jednak sytuacja, że biernie legitymowanym będzie najemca, gdyż najem jest umową konsensualną, która dochodzi do skutku w momencie złożenia przez obie strony zgodnych oświadczeń woli, co oznacza, że do skutecznego zawarcia tej umowy nie jest wymagane wydanie rzeczy najemcy.
Bardziej skomplikowana jest sytuacja, gdy podstawą roszczenia o wydanie lokalu jest art. 675 KC, a więc wynajmujący opiera powództwo na więzi obligacyjnej. Zgodnie z § 1 tego artykułu, po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. Przepis ten przewiduje zatem obowiązek najemcy zwrotu przedmiotu najmu po zakończeniu stosunku najmu niezależnie od tego, czy w umowie najmu znajdzie się stosowny zapis w tym przedmiocie. Powstaje w związku z tym pytanie, czy w sytuacji, gdy lokal będący przedmiotem umowy najmu zajmuje podmiot, który lokal ten podnajmował od najemcy, obowiązek wynikający z powyższego przepisu nie upada.
Odpowiedź na to pytanie daje przede wszystkim art. 675 § 2 KC, w świetle którego, jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie. Pojęcie „obowiązek powyższy” oznacza obowiązek wynikający z art. 675 § 1 KC, a więc obowiązek zwrotu rzeczy po zakończeniu stosunku najmu. Trzeba zatem zwrócić uwagę na sformułowanie użyte w § 2, a mianowicie, że obowiązek ten ciąży „także” na podnajemcy lub osobie mającej rzecz w bezpłatnym używaniu. Użycie takiego sformułowania świadczy o tym, że obowiązek zwrotu rzeczy ciąży zarówno na osobie określonej w art. 675 § 1 KC (najemcy), jak i osobach określonych w § 2 tego artykułu (podnajemcy lub osobie mającej rzecz w bezpłatnym używaniu). Jak wskazał SN, obowiązek zwrotu, o jakim mowa w art. 675 § 1 KC, jest jednym z elementów stosunku najmu10. Zatem niezależnie od tego, czy w umowie najmu zawarte zostanie zastrzeżenie o takim obowiązku, to i tak obowiązek ten po stronie najemcy istnieje. Jednocześnie jednak ustawodawca obowiązek taki nałożył na podnajemcę lub osobę mającą rzecz w bezpłatnym używaniu. Odpowiedzialność najemcy i podnajemcy za zwrot rzeczy najętej po ustaniu stosunku najmu ma charakter odpowiedzialności in solidum, gdyż obowiązek najemcy w tym przedmiocie wynika z samego charakteru stosunku najmu (a więc jest to zobowiązanie umowne), podkreślonego treścią art. 675 § 1 KC, zaś obowiązek podnajemcy ma charakter ustawowy, wynikający z § 2 tego artykułu. Sama istota zobowiązania in solidum polega na tym, że wierzyciel może żądać spełnienia świadczenia od jednego z dłużników lub od kilku z nich lub od wszystkich łącznie, a spełnienie świadczenia przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (analogicznie jak przy zobowiązaniu solidarnym). Oznacza to, że wynajmujący ma prawo żądać zwrotu rzeczy zarówno od najemcy, jak i od podnajemcy łącznie lub od każdego z nich z osobna. Użycie sformułowania „także” ma więc swoje uzasadnienie, a trzeba mieć na względzie również racjonalność ustawodawcy. Skoro ustawodawca użył takiego właśnie słowa, to oznacza to, że obowiązek wydania przedmiotowego lokalu spoczywa na najemcy i podnajemcy i bez znaczenia pozostaje, który z nich lokalem tym faktycznie włada. Gdyby przyjąć odmienne stanowisko, a więc że tego typu roszczenie przysługuje jedynie przeciwko podmiotowi, w którego faktycznym władaniu jest lokal, sens art. 675 § 2 KC zostałby wypaczony, a w zasadzie nie miałby on nigdy zastosowania, gdyż z jego treści wynika, że dotyczy on sytuacji, w której lokal został oddany w podnajem lub do bezpłatnego używania, co samo w sobie implikuje wniosek, że nie znajduje się on we władaniu najemcy.
[/hidepost]