Wpływ stosunku podnajmu na obowiązek zwrotu lokalu użytkowego i roszczenia związane z bezumownym korzystaniem
[hidepost=1]
Trzeba zauważyć, że najemca, który oddał lokal w podnajem, nie jest pozbawiony skutecznych środków prawnych umożliwiających spełnienie żądania wynajmującego do zwrotu przedmiotu najmu w sytuacji, gdy podnajemca, pomimo ustania stosunku najmu i podnajmu, lokalu nie wydaje. Przede wszystkim przysługuje mu roszczenie wynikające z art. 675 § 1 KC. Nie ulega wątpliwości, że stosunek łączący najemcę z podnajemcą jest stosunkiem najmu, a jedynie w odniesieniu do wynajmującego chodzi o stosunek podnajmu. W takiej sytuacji zastosowanie dla sytuacji prawnej najemcy wobec podnajemcy znajdują wszystkie powyższe rozważania odnośnie do uprawnień wynajmującego wobec najemcy wynikających z umowy najmu. Jednym z podstawowych obowiązków podnajemcy jest opuszczenie lokalu po zakończeniu umowy najmu podnajmu łączącej go z najemcą, a skoro tego nie czyni, to najemca może skorzystać z roszczenia wynikającego ze stosunku obligacyjnego łączącego go z podnajemcą (art. 675 § 1 KC).
Należy również zwrócić uwagę, że stosownie do treści art. 690 KC, mającego zastosowanie do najmu lokalu użytkowego, do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Jak wskazuje się w doktrynie, prawo najmu lokalu mieszkalnego i użytkowego jest wprawdzie prawem obligacyjnym oraz względnym, jednak na podstawie tego przepisu korzysta z takiej ochrony, jaka przysługuje prawu własności, a także prawom rzeczowym ograniczonym, a więc prawom bezwzględnym11. Zatem najemca lokalu mieszkalnego, niezależnie od sposobu nawiązania stosunku najmu, może dochodzić w drodze sądowej wydania lokalu przeciwko każdej osobie, której nie przysługuje skuteczne względem najemcy uprawnienie do zajmowania tego lokalu12. Jednocześnie sam fakt, że najemca wobec osób trzecich mógłby korzystać z uprawnienia do żądania wydania przedmiotu najmu na podstawie art. 222 § 1 w zw. z art. 690 KC, nie wyłącza roszczenia właściciela (wynajmującego) o wydanie przedmiotu najmu na podstawie art. 222 § 1 KC13.
Z powyższego wynika, że niezależnie od roszczenia opartego na art. 675 KC, z powództwem o wydanie lokalu użytkowego przeciwko podnajemcy może wystąpić zarówno wynajmujący będący właścicielem lokalu (na podstawie art. 222 § 1 KC), jak i najemca (na podstawie art. 222 § 1 w zw. z art. 690 KC). Przepisy art. 675 § 1 i art. 690 KC mają zastosowanie właśnie do sytuacji, gdy lokal nie znajduje się we władaniu najemcy, ale podnajemcy.
W art. 675 § 1 KC ustawodawca użył pojęcia „najemca”, zaś w § 2 tego przepisu pojęcia „podnajemca”, pomimo tego, że stosunek najmu już nie obowiązuje, a nie użył pojęcia np. „były najemca” czy „były podnajemca”, chociaż niewątpliwie to właśnie o byłego najemcę i byłego podnajemcę w tym przepisie chodzi. Obydwa te podmioty mają obowiązek zwrotu przedmiotu najmu. Również w art. 690 KC mowa jest o „najemcy”. W takiej sytuacji, skoro po ustaniu stosunku najmu obowiązek zwrotu przedmiotu najmu spoczywa zarówno na byłym najemcy i byłym podnajemcy, to uprawnienie z art. 690 KC musi przysługiwać również byłemu najemcy. Skoro ustawodawca, w sytuacji istnienia stosunku podnajmu, nie ograniczył w art. 675 § 2 KC podmiotu zobowiązanego do zwrotu przedmiotu najmu do podnajemcy, ale obowiązek zwrotu nałożył także na najemcę, a konkretnie – byłego najemcę, to byłemu najemcy przysługuje uprawnienie określone w art. 690 KC. W momencie, gdy stosunek najmu wygasa, a jednocześnie, z uwagi na treści art. 668 § 2 KC, wygasa stosunek podnajmu, na najemcy spoczywa obowiązek wydania lokalu wynajmującemu i powinien on był podjąć wszelkie czynności, które zapewniałyby wydanie tego lokalu.
Tak więc w wyniku rozwiązania umowy najmu zakończeniu ulega stosunek trwały łączący wynajmującego z najemcą, ale pomiędzy stronami utrzymuje się stosunek zobowiązaniowy wynikający z zawartej umowy, w ramach którego przesłankę powstania określonych obowiązków stanowi właśnie ustanie najmu jako stosunku trwałego, jak obowiązek zwrotu rzeczy, a inne związane są z wcześniej powstałymi roszczeniami, np. obowiązek zapłaty zaległego czynszu14. Tego stosunku zobowiązaniowego, utrzymującego się pomimo zakończenia umowy najmu, ustawodawca „nie przerwał” w sytuacji, gdy najemca oddał lokal w podnajem, o czym przesądza treść art. 675 § 2 KC i nie zwolnił byłego najemcy w tej sytuacji z obowiązku zwrotu lokalu (a szerzej – rzeczy). Jedyna różnica pomiędzy sytuacjami, w której rzecz nie została oddana w podnajem i w której w taki podnajem oddana została polega na tym, że w pierwszej sytuacji obowiązek zwrotu rzeczy spoczywa wyłącznie na byłym najemcy, zaś w drugiej – zarówno na byłym najemcy, jak i byłym podnajemcy. Najemca, oddając rzecz w podnajem, powinien być świadomym konsekwencji stąd wynikających. Nie znajduje uzasadnienia przerzucanie na wynajmującego negatywnych skutków związanych z nieopuszczeniem lokalu przez podmiot, któremu najemca lokal udostępnił, nawet jeżeli wynajmujący wyraził zgodę na zawarcie przez najemcę umowy podnajmu.
[/hidepost]