Wpływ stosunku podnajmu na obowiązek zwrotu lokalu użytkowego i roszczenia związane z bezumownym korzystaniem
[hidepost=1]
Dochodzenie zwrotu lokalu użytkowego od podnajemcy w oparciu o tytuł egzekucyjny przeciwko najemcy
Warto również zwrócić uwagę na art. 791 § 1 KPC. W pierwotnym brzmieniu tego przepisu, jeżeli wierzyciel dysponował tytułem egzekucyjnym, zobowiązującym do wydania nieruchomości lub opróżnienia pomieszczenia (dodatkowo także statku), sąd nadawał klauzulę wykonalności także przeciwko każdemu, kto według przedstawionego zaświadczenia urzędowego uzyskał nimi władanie po wszczęciu postępowania, w którym wydano tytuł egzekucyjny. W wyniku nowelizacji tego przepisu, która weszła w życie 5.2.2005 r.15, wierzyciel dysponujący tytułem wykonawczym zobowiązującym do wydania nieruchomości czy opróżnienia pomieszczenia, nie musi występować z roszczeniem przeciwko osobom faktycznie władającym tymi rzeczami, aby móc skutecznie wszcząć przeciwko nim egzekucję zmierzającą do wydania rzeczy. Z mocy ustawy nastąpiło bowiem rozszerzenie wykonalności tytułu egzekucyjnego w stosunku do każdego, kto faktycznie określoną rzeczą włada. Jest to również wyjątek od zasady związania organu egzekucyjnego tytułem wykonawczym, w tym również jego granicami podmiotowymi16.
Jak wskazano, w odniesieniu do stosunku podnajmu, faktycznie władającym lokalem będzie zwykle podnajemca, któremu lokal ten udostępnia najemca. Jeżeli zatem wynajmujący po zakończeniu stosunku najmu wystąpi z roszczeniem o wydanie przedmiotu najmu przeciwko najemcy i tytuł egzekucyjny w tym przedmiocie uzyska, a następnie temu tytułowi nadana została przez sąd klauzula wykonalności, to wynajmujący nie był zobligowany nie tylko występować z analogicznym roszczeniem przeciwko podnajemcy, ale nawet występować o rozszerzenie klauzuli wykonalności przeciwko niemu, gdyż wystarczający był tytuł wykonawczy przeciwko najemcy. Takie rozwiązanie zdecydowanie upraszczało możliwość dochodzenia prawa do odbioru lokalu po zakończonym stosunku najmu, a jednocześnie polepszało sytuację prawną wierzyciela (wynajmującego).
Osoba, która nie figurowała w tytule wykonawczym (w tym przypadku podnajemca), mogła bronić się przeciwko prowadzonej przeciwko niej egzekucji w dwojaki sposób. Po pierwsze, faktycznie władający lokalem był chroniony przez przepisy dotyczące uprawnień nabywcy w dobrej wierze. Dobra wiara istnieje wtedy, gdy posiadacz jest przekonany, że posiada rzecz zgodnie z przysługującym mu prawem, a to przekonanie jest uzasadnione okolicznościami danego przypadku, przy czym dobrą wiarę wyłącza nie tylko pozytywna wiadomość o braku uprawnienia, ale i brak wiadomości spowodowany niedbalstwem, a więc okoliczności, które u przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości, że nie przysługuje mu prawo do korzystania z rzeczy w dotychczasowym zakresie17. Po drugie, władający mógł uprawdopodobnić za pomocą dokumentu, że władanie nieruchomością czy pomieszczeniem uzyskał na podstawie tytułu prawnego niepochodzącego od dłużnika. W takiej sytuacji komornik był zobowiązany wstrzymać się z czynnościami egzekucyjnymi, pouczając władającego, że mógł w terminie tygodnia wystąpić do sądu o ustalenie, że tytuł wykonawczy nie może być w stosunku do niego wykonywany i o zabezpieczenie tego powództwa przez zawieszenie postępowania egzekucyjnego. Termin tygodniowy to termin zawity, co oznacza, że uchybienie temu terminowi skutkowało wygaśnięciem uprawnienia. Jeżeli powództwo o ustalenie, że tytuł wykonawczy nie może być wykonywany w stosunku do osoby władającej rzeczami nie zostałoby jednak wytoczone lub wytoczone nie zostałoby zabezpieczone przez zawieszenie postępowania egzekucyjnego, komornik był zobowiązany po upływie miesiąca od daty wstrzymania się od prowadzenia egzekucji do podjęcia dalszych czynności egzekucyjnych.
Od 3.5.2012 r. zasady te zmieniły się, w związku z nowelizacją art. 791 KPC18. Tytuł wykonawczy zobowiązujący do wydania nieruchomości, statku lub do opróżnienia pomieszczenia upoważnia do prowadzenia egzekucji także przeciwko każdemu, kto uzyskał władanie nad tym przedmiotem po wszczęciu postępowania, w którym wydano tytuł egzekucyjny. Widać więc, że przepis ten ma od tej daty zastosowanie wyłącznie do sytuacji, w których osoba trzecia weszła we władanie jednej z tych rzeczy (a więc również lokalu) już po wszczęciu postępowania sądowego zmierzającego do wydania tytułu egzekucyjnego. W odniesieniu do rozpatrywanej sytuacji nie będzie więc on miał zwykle zastosowania, gdyż powództwo wytaczane jest już po wygaśnięciu stosunku najmu i podnajmu, a podnajemca uzyska władztwo przed tą datą. Nie będzie miał zastosowania również art. 788 § 1 KC, gdyż dotyczy on przejścia uprawnień lub obowiązków po powstaniu tytułu egzekucyjnego lub w toku sprawy przed wydaniem tytułu. W takim razie niezbędne będzie uzyskanie tytułu egzekucyjnego, a następnie wykonawczego przeciwko najemcy i podnajemcy, ewentualnie w celu skutecznej egzekucji – przeciwko jednemu z tych podmiotów – temu, który faktycznie włada lokalem.
[/hidepost]