Wpływ stosunku podnajmu na obowiązek zwrotu lokalu użytkowego i roszczenia związane z bezumownym korzystaniem
[hidepost=1]
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie a inne roszczenia
Powyższe wiąże się z możliwością dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu po rozwiązaniu stosunku najmu. Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przysługujące właścicielowi wobec posiadacza samoistnego19 lub zależnego20 należy do tzw. roszczeń uzupełniających roszczenie właściciela o wydanie rzeczy. Jako roszczenie uzupełniające roszczenie windykacyjne pozostaje ono z nim w ścisłym związku. Związek ten wyraża się tym, że jest ono uwarunkowane ziszczeniem się przesłanek uzasadniających roszczenie windykacyjne (warunek konieczny, ale niewystarczający). Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy może więc przysługiwać właścicielowi tylko wobec posiadacza, który w danym okresie bez podstawy prawnej faktycznie władał rzeczą, a więc był biernie legitymowany w świetle art. 222 § 1 KC21. W interesującym nas układzie tego typu roszczenie będzie więc przysługiwać wynajmującemu, będącemu właścicielem lokalu, zwykle w stosunku do podnajemcy jako podmiotowi, który rzeczą faktycznie włada po ustaniu stosunków najmu i podnajmu.
W orzecznictwie podkreślono również, że niewykonanie przez najemcę obowiązku terminowego zwrotu rzeczy najętej uprawnia wynajmującego, niebędącego właścicielem rzeczy, do żądania na podstawie art. 471 KC odszkodowania obejmującego korzyść, jaką mógłby otrzymać, gdyby zwrócono mu rzecz w terminie, jeżeli po ustaniu stosunku najmu był on uprawniony do dysponowania rzeczą w sposób umożliwiający osiągnięcie wskazywanej korzyści. Jednak wynajmujący, który nie jest właścicielem rzeczy najętej, może domagać się naprawienia szkody wynikłej z nieuwzględnienia przez najemcę obowiązku zwrotu rzeczy tylko wówczas, gdy przysługiwało mu uprawnienie do dysponowania rzeczą po zakończeniu najmu22. Nie można również zapominać, że strony w umowie najmu mogą zastrzec obowiązek zapłaty kary umownej z tytułu niewypełnienia przez najemcę obowiązku zwrotu przedmiotu najmu po zakończeniu stosunku najmu. Stosownie bowiem do treści art. 484 § 1 zd. 1 KC, w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Uprawnienie do obciążenia karą umowną nie jest związane z obowiązkiem wykazania wysokości poniesionej szkody. Innymi słowy, zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody23.
Najemca mógłby zwolnić się z zapłaty odszkodowania lub kary umownej przez wykazanie, że lokal nie został zdany z przyczyn, za które nie ponosi odpowiedzialności. Wynika to wprost z art. 471 KC (w odniesieniu do odpowiedzialności odszkodowawczej), zaś kara umowna przewidziana w art. 483 KC stanowi odszkodowanie umowne i jak każde odszkodowanie przysługuje na zasadzie winy. Od odszkodowania sensu stricto kara umowna różni się tylko tym, że należy się bez względu na wysokość szkody24, jeżeli chodzi natomiast o podstawy odpowiedzialności, ustawodawca nie wprowadził w tym zakresie zasad odrębnych. Zobowiązany do zapłaty kary umownej może więc bronić się zarzutem, podobnie jak każdy dłużnik zobowiązany do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi25.
[/hidepost]