Wpływ stosunku podnajmu na obowiązek zwrotu lokalu użytkowego i roszczenia związane z bezumownym korzystaniem
[hidepost=1]
W stosunku do wynajmującego najemca odpowiada za działania (zaniechania) podnajemcy jak za własne działania (zaniechania). Przykładowo można wskazać, że jeżeli posiadacz lokalu będący odbiorcą energii elektrycznej powierzy osobie trzeciej sprzątanie lokalu związane z użyciem aparatu elektrycznego, to za nieprawidłowe uruchomienie tego aparatu (z pominięciem licznika) odpowiada względem zakładu energetycznego posiadacz lokalu26. Gdyby przyjąć, że najemca nie odpowiada za działania (zaniechania) podnajemcy, w tym za to, że podnajemca nie zwolnił lokalu, skutkowałoby to tym, że wynajmujący nie mógłby dochodzić roszczeń wobec strony umowy najmu, a miałby dochodzić roszczeń co najwyżej wobec podmiotu, z którym żaden stosunek prawny go nie łączył. Taki pogląd nie ma żadnego uzasadnienia w przepisach prawa. Najem, jako stosunek prawny o charakterze obligacyjnym, powstaje na podstawie umowy wynajmującego i najemcy, i tylko te osoby będące stronami stosunku najmu mają wobec siebie wynikające z tego stosunku uprawnienia i obowiązki.
Pamiętać jednak należy, że jeżeli nie mamy do czynienia z zapłatą kary umownej, ale z roszczeniem odszkodowawczym, to do powstania odpowiedzialności kontraktowej nie wystarczy niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania z przyczyn, za które dłużnik odpowiada, gdyż konieczna jest jeszcze szkoda będąca normalnym następstwem niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania27. Tak więc wynajmujący przy tego typu roszczeniach musi wykazać, że na skutek niezwrócenia mu przedmiotu najmu w terminie poniósł określony uszczerbek w swoim majątku28. Chodzi tu o korzyść, jaką wynajmujący, niebędący właścicielem rzeczy, mógłby otrzymać, gdyby zwrócono mu rzecz w terminie, o ile był on uprawniony do dysponowania rzeczą w sposób umożliwiający osiągnięcie wskazywanej korzyści.
Podsumowanie
Reasumując, słusznie wskazał SN w uchwale z 10.7.1984 r.29, stanowiącej zasadę prawną, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkaniowego przez najemcę, który utracił tytuł prawny do dalszego zajmowania lokalu, lub przez innego użytkownika lokalu bez tytułu, powinno odpowiadać należnościom za najem danego lokalu, z tym, że nie wyłącza to odpowiedzialności najemcy lub innego użytkownika za szkodę na zasadach ogólnych. Identyczną zasadę odnieść należy do lokalu użytkowego, jako że brak jest podstaw do odmiennego traktowania lokali mieszkalnych i użytkowych w tym zakresie. Istotne jest, że jeżeli mamy do czynienia z lokalem użytkowym, który jest przedmiotem nie tylko umowy najmu, ale także i umowy podnajmu, możliwość skorzystania z poszczególnych roszczeń, i to zarówno o zwrot przedmiotu najmu, jak i roszczeń o zapłatę w związku z niewykonaniem tego obowiązku, uzależniona jest od tego, czy wynajmujący jest właścicielem lokalu, czy też nie. Stąd niezwykle istotne jest ustalenie, czy wynajmujący legitymację swoją wywodzi z prawa rzeczowego (prawa własności), czy ze stosunku obligacyjnego łączącego go z najemcą (umowy najmu), a więc jaka jest podstawa faktyczna powództwa. W związku z tym, o ile w przypadku roszczenia windykacyjnego najemca jest zwolniony z obowiązku zwrotu przedmiotu najmu, którym faktycznie włada podnajemca, to w przypadku roszczenia wynikającego z umowy najmu, najemca nie może bronić się zarzutem, że lokal nie jest w jego faktycznym władaniu, pomimo, że pozytywne orzeczenie sądu będzie tak naprawdę wykonalne dopiero w momencie, gdy najemca wejdzie w posiadanie lokalu, a więc faktycznie odbierze go podnajemcy. Ma to swoje konsekwencje, gdyż wynajmującemu przysługuje w takiej sytuacji roszczenie w stosunku również do najemcy, o ile strony w umowie najmu zawrą stosowne zapisy, albowiem jedynie roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu, jako wynikającego z prawa rzeczowego, wynajmujący może dochodzić wobec podnajemcy.
SUMMARY
The article discusses the issue of the effect of sublease on the claims of the lessor relating to the return of the leased object and the amounts due for using the premises without a contract, which is of key importance from both the theoretical and practical viewpoint. The situation is quite obvious in a simple lessor – lessee relationship, but becomes complicated when sublease is added to this arrangement, in particular when the lessor is not at the same time the owner of the leased object. The first question relates then to the obligation to return the leased object in a situation when the lease relationship expires and the leased object is actually held by the sublessee. The problem boils down to who – the lessee or the sublessee – is to be sued for the return of the object, also in a trial concerning remuneration for using the object after the lease relationship was terminated. The Civil Code provisions do not stipulate this straightforwardly, and therefore interpretative methods have to be used. What is important is the fact that the relationship under the sublease contract concluded by the lessee ends not later than upon termination of the lease contract. It is a consequence of the belief that the legal relationship of sublease may not survive the legal relationship of the lease, since the sublessee derives his rights exclusively from the lessee instead of the lessor. At the same time, as a result of termination of the lease relationship the permanent relationship between the lessor and the lessee is dissolved, but the contractual obligational relationship continues with respect to certain duties, such as the duty to return the object or pay the outstanding rent. The article answers the question what is then the legal situation of the lessor, the lessee and the sublessee.
[/hidepost]